Il tasso di abitazioni sfitte in Svizzera scende sotto l’1% mentre la carenza si aggrava

Il 1° giugno 2026 in Svizzera erano vuote 45’493 abitazioni e meno di un’abitazione su 100 era disponibile. L’Ufficio federale di statistica ha rilevato un tasso nazionale di abitazioni sfitte pari allo 0,93%, in calo di 0,07 punti percentuali rispetto a un anno prima. È il primo dato sotto l’1% dal 2013 e il sesto calo annuo consecutivo.

La contrazione si osserva in tutto il mercato. In dodici mesi le abitazioni vuote sono diminuite di 2’962, pari al 6,1%. L’offerta di abitazioni disponibili in affitto è calata ancora più rapidamente, del 6,7%, lasciando 34’690 abitazioni in affitto sfitte. Altre 10’803 abitazioni erano sul mercato per la vendita.

Per le economie domestiche in cerca di casa nei centri urbani e occupazionali più sotto pressione, i dati indicano meno alternative, più concorrenza e meno margine di negoziazione. Gli inquilini che devono trasferirsi per lavoro, motivi familiari o ragioni di costo possono trovarsi ad affrontare ricerche più lunghe e una scelta più limitata di località. L’impatto va oltre le città più grandi della Svizzera, perché il tasso di abitazioni sfitte è diminuito in sei delle sette grandi regioni del Paese.

Il dato nazionale nasconde forti differenze regionali, ma indica chiaramente la tendenza: le abitazioni disponibili si fanno più rare, mentre la domanda continua ad assorbire la nuova offerta.

Quindici Cantoni registrano ormai un tasso di abitazioni sfitte inferiore all’1%, con la pressione più forte nella Svizzera centrale e nella regione di Ginevra. Zugo ha registrato il tasso più basso del Paese, pari allo 0,20%, seguito da Ginevra con lo 0,31% e Obvaldo con lo 0,38%. Il Vaud ha raggiunto lo 0,87% ed è l’unico Cantone francofono, oltre a Ginevra, a scendere sotto la soglia dell’1%.

La carenza è meno grave in alcune aree del nord-ovest e dell’ovest. Il Giura ha registrato il tasso di abitazioni sfitte più alto, pari al 3,35%, seguito da Soletta con l’1,91%, dal Ticino con l’1,78% e da Neuchâtel con l’1,64%. Questi dati non cancellano le pressioni locali, ma mostrano quanto la domanda di abitazioni sia distribuita in modo disomogeneo in Svizzera.

La Grande Zurigo è stata l’unica grande regione a registrare un lieve aumento, con il tasso salito allo 0,52%. Anche qui, però, le abitazioni disponibili restano poche rispetto agli standard nazionali. I cali regionali più marcati sono stati registrati nella Svizzera orientale, nella Svizzera nordoccidentale e in Ticino.

Questa distribuzione geografica sottolinea il legame tra abitazione e accesso al lavoro, ai trasporti e ai servizi. Un’abitazione può essere disponibile in un Cantone, ma restare poco pratica per una persona il cui reddito dipende da un altro Cantone.

Le pigioni aumentano mentre le abitazioni di cui la maggior parte delle economie domestiche ha bisogno diventano più difficili da trovare. L’Ufficio federale di statistica ha rilevato un calo degli alloggi sfitti in tutte le categorie di dimensioni, con la diminuzione percentuale più marcata per gli appartamenti di due locali. È un dato importante per le persone sole, le giovani coppie e chi si trasferisce nelle città svizzere per lavoro, gruppi che spesso dipendono da alloggi in affitto più piccoli.

Anche la proprietà del patrimonio disponibile sta cambiando. Nel 2023 gli investitori istituzionali, tra cui casse pensioni, assicurazioni e società immobiliari, possedevano circa il 44% degli alloggi in affitto, rispetto a circa il 31% nel 2000. Nello stesso periodo, i locatori privati e senza scopo di lucro hanno perso quote di mercato. Questo cambiamento non determina di per sé la pigione richiesta per una singola proprietà, ma descrive un mercato abitativo sempre più gestito da grandi proprietari professionali.

L’Associazione svizzera degli inquilini afferma che la carenza permette ad alcuni locatori di chiedere pigioni eccessive e di violare i limiti legali dei rendimenti. Ha inoltre avvertito che le nuove costruzioni si concentrano spesso nella fascia più cara del mercato, mentre gli alloggi meno costosi scompaiono gradualmente.

Per gli inquilini, la mobilità comporta ormai un costo finanziario. Trasferirsi più vicino al lavoro, cambiare la dimensione dell’economia domestica o lasciare un appartamento sovraffollato può significare accettare una pigione più alta, un tragitto più lungo o entrambe le cose.

Le nuove costruzioni non reintegrano le fasce del mercato in cui la domanda è più forte. Il 1° giugno erano vuote 3’910 abitazioni costruite nei due anni precedenti, eppure il numero complessivo di abitazioni sfitte è comunque diminuito nettamente. Gli alloggi sfitti sono calati anche tra le case unifamiliari e in tutte le categorie di dimensioni, a dimostrazione del fatto che la pressione va oltre i vecchi edifici residenziali.

L’andamento suggerisce uno scarto tra ciò che viene costruito e ciò che le economie domestiche possono permettersi. L’Associazione svizzera degli inquilini afferma che molte nuove costruzioni sono destinate alla fascia più cara del mercato, mentre gli alloggi meno costosi scompaiono. Un patrimonio abitativo più ampio non porta quindi automaticamente sollievo agli inquilini che si contendono appartamenti a prezzi moderati.

La struttura della proprietà aggiunge un ulteriore elemento. Secondo i dati citati da Le News, nel 2023 i locatori istituzionali detenevano il 44% degli alloggi in affitto, contro circa il 31% nel 2000. Le decisioni su riqualificazioni, ristrutturazioni e livelli delle pigioni sono sempre più spesso nelle mani di organizzazioni che gestiscono grandi portafogli immobiliari.

I dati sugli alloggi sfitti lanciano un chiaro avvertimento ai responsabili politici in materia di offerta. L’attività edilizia deve produrre abitazioni nelle regioni in cui si concentrano i posti di lavoro e la domanda demografica, e in dimensioni e fasce di prezzo realmente accessibili alle economie domestiche. In caso contrario, le nuove unità abitative potrebbero coesistere con una ricerca sempre più difficile di alloggi a prezzi accessibili.

La prossima fase della pressione abitativa in Svizzera si misurerà tanto nella perdita di mobilità quanto nell’aumento delle pigioni. Dal 2021 il tasso di abitazioni sfitte è già sceso di 0,79 punti percentuali e l’ultimo calo riguarda gli alloggi in affitto, quelli in vendita, le nuove costruzioni e le case unifamiliari. Senza un flusso più consistente di abitazioni adeguate, le economie domestiche potrebbero restare in appartamenti che non rispondono più alle loro esigenze, perché trasferirsi è diventato troppo costoso o incerto.

Le politiche regionali saranno importanti. A Zugo, Ginevra e Obvaldo le abitazioni disponibili sono quasi inesistenti, mentre Giura, Soletta, Ticino e Neuchâtel conservano tassi di abitazioni sfitte più elevati. Queste differenze potrebbero favorire uno sviluppo più equilibrato, ma solo se lavoro, trasporti e servizi renderanno le aree meno sotto pressione un’opzione realistica per residenti e lavoratori.

Le statistiche nazionali pongono inoltre una questione concreta al settore edilizio. Tra le abitazioni vuote censite a giugno, 34’690 erano in affitto, ma il dato rappresentava comunque un calo annuo del 6,7%. I nuovi progetti arrivano sul mercato, ma non compensano abbastanza rapidamente la perdita di alloggi accessibili.

La Svizzera affronta il prossimo anno con un mercato abitativo sotto la soglia dell’1% di abitazioni sfitte e pochi segnali di un sollievo generalizzato. La pressione continuerà a concentrarsi là dove le opportunità economiche e le abitazioni disponibili sono più distanti.