Leerwohnungsziffer in der Schweiz fällt unter 1 %, Wohnungsnot verschärft sich

Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45 493 Wohnungen leer, und weniger als eine von 100 Wohnungen war verfügbar. Das Bundesamt für Statistik ermittelte eine Leerwohnungsziffer von 0,93 %, 0,07 Prozentpunkte weniger als ein Jahr zuvor. Dies ist der erste Wert unter 1 % seit 2013 und der sechste jährliche Rückgang in Folge.

Der Rückgang zeigt sich auf dem gesamten Markt. Innerhalb von zwölf Monaten sank die Zahl der leer stehenden Wohnungen um 2 962 beziehungsweise 6,1 %. Das Angebot an Mietwohnungen ging noch stärker zurück, um 6,7 %. Damit standen noch 34 690 Mietwohnungen leer. Weitere 10 803 Wohnungen wurden zum Verkauf angeboten.

Für Haushalte, die in angespannten Städten und Wirtschaftszentren eine Wohnung suchen, bedeuten die Zahlen weniger Alternativen, mehr Konkurrenz und weniger Verhandlungsspielraum. Mieterinnen und Mieter, die aus beruflichen, familiären oder finanziellen Gründen umziehen müssen, müssen mit einer längeren Suche und einer kleineren Auswahl an Standorten rechnen. Die Auswirkungen reichen über die grössten Städte der Schweiz hinaus, denn die Leerwohnungsziffer sank in sechs der sieben grossen Regionen des Landes.

Die nationale Zahl verdeckt grosse regionale Unterschiede, zeigt aber die Entwicklung klar: Verfügbare Wohnungen werden knapper, während die Nachfrage das neue Angebot weiterhin aufnimmt.

Inzwischen weisen 15 Kantone eine Leerwohnungsziffer von unter 1 % auf. Am stärksten ist der Druck in der Zentralschweiz und in der Genferseeregion. Zug verzeichnete mit 0,20 % die tiefste Quote des Landes, gefolgt von Genf mit 0,31 % und Obwalden mit 0,38 %. Die Waadt erreichte 0,87 % und war damit neben Genf der einzige französischsprachige Kanton, der unter die Schwelle von 1 % fiel.

Im Nordwesten und Westen ist die Knappheit weniger ausgeprägt. Jura hatte mit 3,35 % die höchste Leerwohnungsziffer, gefolgt von Solothurn mit 1,91 %, dem Tessin mit 1,78 % und Neuenburg mit 1,64 %. Diese Zahlen schliessen lokalen Druck nicht aus, zeigen aber, wie unterschiedlich sich die Wohnungsnachfrage in der Schweiz verteilt.

Der Grossraum Zürich war die einzige grosse Region mit einem leichten Anstieg. Die Quote erhöhte sich geringfügig auf 0,52 %. Doch auch dort sind verfügbare Wohnungen nach nationalen Massstäben knapp. Die stärksten regionalen Rückgänge gab es in der Ostschweiz, der Nordwestschweiz und im Tessin.

Diese geografische Verteilung unterstreicht den Zusammenhang zwischen Wohnraum und dem Zugang zu Arbeitsplätzen, Verkehr und Dienstleistungen. Eine Wohnung kann in einem Kanton verfügbar sein, für eine Person, deren Einkommen von der Arbeit in einem anderen Kanton abhängt, aber dennoch kaum infrage kommen.

Die Mieten steigen, während die Wohnungen, die die meisten Haushalte benötigen, immer schwerer zu finden sind. Das Bundesamt für Statistik verzeichnete bei allen Wohnungsgrössen sinkende Leerstände. Am stärksten war der prozentuale Rückgang bei Zweizimmerwohnungen. Das ist für alleinlebende Erwachsene, junge Paare und Menschen wichtig, die für die Arbeit in Schweizer Städte ziehen. Diese Gruppen sind oft auf kleinere Mietwohnungen angewiesen.

Auch die Eigentumsverhältnisse verändern sich. Institutionelle Anleger, darunter Pensionskassen, Versicherungen und Immobiliengesellschaften, besassen 2023 rund 44 % der Mietwohnungen, gegenüber etwa 31 % im Jahr 2000. Private und gemeinnützige Vermieterinnen und Vermieter verloren im gleichen Zeitraum Marktanteile. Dieser Wandel sagt für sich allein nichts über die Miete einer einzelnen Wohnung aus, beschreibt aber einen Wohnungsmarkt, der zunehmend von grossen professionellen Eigentümern bewirtschaftet wird.

Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband sagt, die Knappheit ermögliche es einigen Vermieterinnen und Vermietern, überhöhte Mieten zu verlangen und die gesetzlichen Grenzen für Renditen zu überschreiten. Er warnte auch, dass Neubauten häufig im teuren Marktsegment entstehen, während günstigere Wohnungen nach und nach verschwinden.

Für Mieterinnen und Mieter hat ein Umzug inzwischen einen finanziellen Preis. Wer näher an den Arbeitsplatz ziehen, die Wohnungsgrösse an die Haushaltsgrösse anpassen oder eine überbelegte Wohnung verlassen möchte, muss möglicherweise eine höhere Miete, einen längeren Arbeitsweg oder beides in Kauf nehmen.

Der Neubau ergänzt das Angebot in den Marktsegmenten, in denen die Nachfrage am stärksten ist, nicht ausreichend. Am 1. Juni standen 3 910 Wohnungen, die in den vorangegangenen zwei Jahren gebaut worden waren, leer. Dennoch sank die Gesamtzahl der leer stehenden Wohnungen deutlich. Auch bei Einfamilienhäusern und in allen Wohnungsgrössen gingen die Leerstände zurück. Der Engpass betrifft also nicht nur ältere Mehrfamilienhäuser.

Das Muster deutet auf eine Diskrepanz zwischen den Neubauten und den finanziellen Möglichkeiten der Haushalte hin. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband sagt, viele Neubauten zielten auf das teure Marktsegment, während günstigere Wohnungen verschwänden. Ein grösserer Wohnungsbestand entlastet Mieterinnen und Mieter, die um preislich moderate Wohnungen konkurrieren, deshalb nicht automatisch.

Die Eigentumsstruktur ist ein weiterer Faktor. Institutionelle Vermieter besassen 2023 44 % der Mietwohnungen, gemäss den von Le News zitierten Zahlen, gegenüber rund 31 % im Jahr 2000. Entscheidungen über Erneuerungen, Renovationen und Miethöhen liegen zunehmend bei Organisationen, die grosse Immobilienbestände verwalten.

Die Leerstandszahlen sind eine deutliche Warnung an die Politik bezüglich des Angebots. Es müssen Wohnungen in den Regionen gebaut werden, in denen sich Arbeitsplätze und Bevölkerungsnachfrage konzentrieren, und zwar in Grössen und Preisklassen, die sich Haushalte tatsächlich leisten können. Sonst kann die Zahl neuer Wohnungen steigen, während die Suche nach erschwinglichem Wohnraum immer schwieriger wird.

Die nächste Phase der Wohnungsnot in der Schweiz wird sich nicht nur an höheren Mieten, sondern auch an der eingeschränkten Mobilität messen lassen. Die Leerwohnungsziffer ist seit 2021 bereits um 0,79 Prozentpunkte gesunken. Der jüngste Rückgang betrifft Mietwohnungen, zum Verkauf stehende Wohnungen, Neubauten und Einfamilienhäuser. Ohne einen stärkeren Zuwachs an passenden Wohnungen könnten Haushalte in Wohnungen bleiben, die nicht mehr zu ihren Bedürfnissen passen, weil ein Umzug zu teuer oder zu unsicher geworden ist.

Die regionale Politik wird eine wichtige Rolle spielen. In Zug, Genf und Obwalden gibt es kaum freie Wohnungen, während in Jura, Solothurn, im Tessin und in Neuenburg höhere Leerwohnungsziffern bestehen. Diese Unterschiede könnten eine ausgewogenere Entwicklung begünstigen, aber nur, wenn Arbeitsplätze, Verkehr und Dienstleistungen die weniger angespannten Gebiete für Einwohnerinnen und Einwohner sowie Berufstätige zu realistischen Alternativen machen.

Die nationalen Statistiken stellen auch die Bauwirtschaft vor eine praktische Herausforderung. Von den im Juni erfassten leer stehenden Wohnungen waren 34 690 Mietwohnungen. Das entsprach jedoch einem Rückgang von 6,7 % gegenüber dem Vorjahr. Neue Projekte kommen auf den Markt, ersetzen das Angebot an erschwinglichem Wohnraum aber nicht schnell genug.

Die Schweiz geht mit einem Wohnungsmarkt ins nächste Jahr, dessen Leerwohnungsziffer unter 1 % liegt und bei dem kaum Anzeichen für eine breite Entlastung erkennbar sind. Der Druck wird dort am stärksten bleiben, wo wirtschaftliche Chancen und verfügbare Wohnungen am weitesten auseinanderliegen.