La penuria abitativa in Svizzera si aggrava: il tasso di abitazioni sfitte scende sotto l’1%

Il tasso di abitazioni sfitte in Svizzera è sceso allo 0,93%, portando il mercato abitativo sotto la soglia dell’1% per la prima volta dal 2013. L’Ufficio federale di statistica ha rilevato 45’493 abitazioni sfitte al 1° giugno 2026, 2’962 in meno rispetto a un anno prima.

Il calo prolunga da sei anni la contrazione dell’offerta di alloggi disponibili. In 12 mesi le abitazioni sfitte sono diminuite del 6,1% e dal 2021 del 0,79 punti percentuali. Per chi cerca casa nei principali centri occupazionali del Paese, i dati si traducono in meno visite, più candidati per ogni appartamento e minori margini di trattativa sull’affitto o sulle condizioni del contratto.

La pressione si concentra sul mercato degli affitti. Delle abitazioni sfitte, 34’690 erano disponibili in locazione, il 6,7% in meno rispetto all’anno precedente. Altre 10’803 abitazioni erano in vendita, con una diminuzione del 4,1%. La contrazione riguarda anche 3’910 abitazioni costruite negli ultimi due anni, segno che la nuova offerta non arriva abbastanza rapidamente da ricostituire un margine confortevole.

I dati riguardano il mercato nazionale, ma gli inquilini ne avvertono gli effetti a livello locale. Nei Cantoni in cui la domanda è elevata, un tasso di abitazioni sfitte inferiore all’1% rende il trasloco una vera competizione, soprattutto per le economie domestiche con redditi limitati e le famiglie in cerca di appartamenti più grandi.

Zugo ha il mercato abitativo più teso della Svizzera, con un tasso di abitazioni sfitte di appena lo 0,20%. Segue Ginevra con 0,31%, mentre Obvaldo si attesta allo 0,38%. In tutto, 15 Cantoni presentano un tasso di abitazioni sfitte in locazione inferiore all’1%.

La situazione riguarda regioni linguistiche e profili economici diversi. Il Vaud ha registrato lo 0,87% ed è l’unico Cantone francofono, oltre a Ginevra, sotto la soglia dell’1%. Anche Zurigo, Svitto, Uri, Nidvaldo, Lucerna, Glarona, Grigioni, Basilea Campagna, Basilea Città e Sciaffusa sono rimasti al di sotto di tale soglia.

La regione del Lemano contava 7’624 abitazioni sfitte, ma il tasso era appena dello 0,77%, a testimonianza delle dimensioni dello stock abitativo regionale e della domanda costante nei dintorni di Ginevra e Losanna. Sei delle sette grandi regioni della Svizzera hanno registrato tassi di abitazioni sfitte più bassi. La Svizzera orientale, la Svizzera nord-occidentale e il Ticino hanno subito alcuni dei cali più marcati.

La Grande Zurigo ha fatto eccezione. Il suo tasso è salito di 0,04 punti percentuali, raggiungendo lo 0,52%: un miglioramento marginale, che lascia comunque gli inquilini confrontati con un mercato molto competitivo. All’altro estremo, il Giura ha registrato il tasso più elevato del Paese, pari al 3,35%, seguito da Soletta con 1,91%, dal Ticino con 1,78% e da Neuchâtel con 1,64%. Le medie nazionali celano quindi una netta disparità tra i Cantoni con alloggi inutilizzati e quelli in cui le abitazioni disponibili si esauriscono rapidamente.

Secondo Asloca, gli affitti degli appartamenti di nuova costruzione a Ginevra, Carouge ed Ecublens sono in media del 50% più alti rispetto a quelli degli edifici esistenti. Il confronto evidenzia il problema dell’accessibilità economica che gli inquilini devono affrontare anche quando nuove costruzioni aggiungono alloggi al mercato.

L’Associazione svizzera degli inquilini afferma che lo sviluppo edilizio si concentra nella fascia alta del mercato, lasciando alle economie domestiche a basso e medio reddito meno possibilità concrete. Quando gli appartamenti più vecchi e meno cari escono dal mercato o cambiano proprietario, le famiglie in cerca di un alloggio modesto si contendono un’offerta in diminuzione. Un nuovo appartamento può aumentare il numero di unità disponibili, ma restare fuori dalla portata di chi è più colpito dalla penuria.

Asloca ha accusato alcuni locatori di approfittare della scarsità per chiedere affitti eccessivi e di violare i limiti legali dei rendimenti. La critica arriva mentre gli investitori istituzionali rafforzano la loro presenza nel settore degli alloggi in locazione. La loro quota, che include casse pensioni, assicurazioni e società immobiliari, è passata da circa il 31% nel 2000 al 44% nel 2023, secondo i dati citati da LeNews.

La pressione riguarda appartamenti di tutte le dimensioni. I bilocali hanno registrato il calo proporzionale più marcato, pari all’8,5%. I trilocali sono rimasti la categoria più numerosa tra gli appartamenti sfitti, con 13’691 unità, seguiti da 11’929 quadrilocali. Queste cifre sono di scarso conforto per chi cerca casa quando la domanda si concentra in determinate città, fasce di prezzo e quartieri.

Per gli inquilini, un tasso nazionale di abitazioni sfitte dello 0,93% significa che traslocare può trasformarsi in una competizione finanziaria e amministrativa. I candidati potrebbero dover reagire nel giro di poche ore, raccogliere documenti sul salario e referenze e accettare costi abitativi più elevati per restare vicini al lavoro, alle scuole o alla rete familiare.

Le conseguenze sono particolarmente gravi per le economie domestiche a basso e medio reddito. Quando gli appartamenti meno cari scarseggiano, gli inquilini possono restare in abitazioni non più adatte alle dimensioni della loro famiglia, accettare tragitti più lunghi o destinare una quota maggiore del reddito mensile all’affitto. Le famiglie in cerca di appartamenti di tre o quattro locali sono sottoposte a una pressione particolare nei mercati urbani e lacustri, dove la domanda è alimentata dall’occupazione, dai collegamenti di trasporto e dalla presenza di residenti internazionali.

Un’offerta limitata può rendere più determinante anche la selezione dei candidati. Persone straniere in cerca di un appartamento hanno segnalato discriminazioni sul mercato svizzero della locazione, mentre chi non dispone di una storia locale consolidata può avere maggiori difficoltà a competere. La scarsità offre ai locatori una rosa più ampia di candidati e accresce l’importanza pratica della documentazione, delle referenze e della rapidità.

L’associazione degli inquilini ha chiesto di prestare maggiore attenzione all’accessibilità economica e ai limiti legali degli affitti. Secondo l’associazione, la politica edilizia deve valutare chi può accedere ai nuovi alloggi, non soltanto quanti ottengono un’autorizzazione edilizia. Per le economie domestiche che stanno già cercando casa, l’urgenza resta trovare un appartamento prima degli altri candidati.

La Svizzera entra nella prossima fase della penuria abitativa con meno alloggi sfitti in quasi tutte le grandi regioni. I dati attuali indicano che la concorrenza continuerà, mentre la risposta a lungo termine dipenderà dal tipo, dal prezzo e dall’ubicazione delle nuove costruzioni.

Il tasso nazionale di abitazioni sfitte è diminuito per sei anni consecutivi. La situazione riguarda anche le case unifamiliari e le abitazioni costruite di recente: alla data di rilevamento erano sfitte 6’496 case unifamiliari e 3’910 abitazioni costruite negli ultimi due anni. Ciò suggerisce che esiste uno stock inutilizzato, ma che la sua distribuzione non coincide necessariamente con i luoghi in cui si trovano posti di lavoro, trasporti pubblici e affitti accessibili.

Il lieve miglioramento della Grande Zurigo, salita allo 0,52%, mostra che le condizioni locali possono cambiare, anche se il mercato regionale resta teso. Il Giura e Soletta offrono più alloggi sfitti, ma trasferirvisi potrebbe non essere praticabile per chi è legato a un impiego o alla famiglia a Ginevra, Zurigo, Zugo o Losanna.

I dati mettono sotto pressione le autorità cantonali competenti in materia di pianificazione, i Comuni, gli sviluppatori immobiliari e i locatori, affinché realizzino abitazioni alla portata dei redditi ordinari. L’avvertimento di Asloca è preciso: aumentare l’offerta nella fascia alta dei prezzi non risolverà la penuria per chi non può pagare affitti di lusso. Finché non saranno disponibili più alloggi accessibili nei luoghi in cui la domanda è più forte, il mercato svizzero della locazione resterà caratterizzato da una scelta limitata e da costi elevati.