Wohnraum
Wohnungsnot in der Schweiz verschärft sich, Leerwohnungsziffer fällt unter 1%
Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz ist unter 1% gefallen und verschärft den Wettbewerb um Wohnungen. Der Bericht soll untersuchen, wo die Knappheit am grössten ist, wie sich die Mieten entwickeln und was der angespannte Markt für Mieterinnen und Mieter bedeutet.
Die Leerwohnungsziffer in der Schweiz ist auf 0,93% gesunken. Damit fiel der Wohnungsmarkt zum ersten Mal seit 2013 unter die Schwelle von 1%. Das Bundesamt für Statistik zählte am 1. Juni 2026 45 493 leer stehende Wohnungen, 2962 weniger als ein Jahr zuvor.
Der Rückgang verlängert die seit sechs Jahren andauernde Verknappung des verfügbaren Wohnraums. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen sank innerhalb von zwölf Monaten um 6,1% und seit 2021 um 0,79 Prozentpunkte. Für Menschen, die in den grössten Arbeitszentren des Landes eine Wohnung suchen, bedeuten die Zahlen weniger Besichtigungen, mehr Bewerberinnen und Bewerber pro Wohnung und weniger Verhandlungsspielraum bei Mieten und Mietbedingungen.
Der Druck konzentriert sich auf den Mietwohnungsmarkt. Von allen leer stehenden Wohnungen waren 34 690 zu vermieten, ein Rückgang von 6,7% gegenüber dem Vorjahr. Weitere 10 803 Liegenschaften wurden zum Verkauf angeboten, ein Minus von 4,1%. Die Verknappung betrifft auch 3910 Wohnungen, die in den vorangegangenen zwei Jahren gebaut wurden. Das deutet darauf hin, dass der Neubau nicht schnell genug für eine ausreichende Reserve sorgt.
Die Zahlen beziehen sich auf den nationalen Markt, doch Mieterinnen und Mieter erleben die Folgen vor Ort. In Kantonen mit hoher Nachfrage wird ein Wohnungswechsel bei einer Leerwohnungsziffer unter 1% zum Wettbewerb, insbesondere für Haushalte mit begrenztem Einkommen und Familien, die grössere Wohnungen suchen.
Zug, Genf und Obwalden besonders stark betroffen
Zug hat mit einer Leerwohnungsziffer von nur 0,20% den angespanntesten Wohnungsmarkt der Schweiz. Es folgen Genf mit 0,31% und Obwalden mit 0,38%. Insgesamt liegt die Leerwohnungsziffer in 15 Kantonen unter 1%.
Das Muster zieht sich durch verschiedene Sprachregionen und Wirtschaftsstrukturen. Die Waadt verzeichnete 0,87% und war damit neben Genf der einzige französischsprachige Kanton unter der 1%-Marke. Auch Zürich, Schwyz, Uri, Nidwalden, Luzern, Glarus, Graubünden, Basel-Landschaft, Basel-Stadt und Schaffhausen lagen unter diesem Schwellenwert.
In der Genferseeregion standen 7624 Wohnungen leer, doch die Leerwohnungsziffer betrug lediglich 0,77%. Das widerspiegelt die Grösse des regionalen Wohnungsbestands und die anhaltend hohe Nachfrage rund um Genf und Lausanne. In sechs der sieben Grossregionen der Schweiz sank die Leerwohnungsziffer. Die Ostschweiz, die Nordwestschweiz und das Tessin verzeichneten einige der stärksten Rückgänge.
Die Grossregion Zürich bildete die Ausnahme. Ihre Leerwohnungsziffer stieg um 0,04 Prozentpunkte auf 0,52%. Das ist eine geringfügige Verbesserung, doch Mieterinnen und Mieter stehen weiterhin vor einem stark umkämpften Markt. Am anderen Ende der Rangliste meldete der Jura mit 3,35% die höchste Leerwohnungsziffer des Landes, gefolgt von Solothurn mit 1,91%, dem Tessin mit 1,78% und Neuenburg mit 1,64%. Landesweite Durchschnittswerte verdecken somit eine ausgeprägte Kluft zwischen Kantonen mit ungenutztem Wohnungsbestand und solchen, in denen verfügbare Wohnungen rasch vergeben sind.
Neue Wohnungen liegen für viele ausserhalb des Budgets
Die Mieten in Neubauten in Genf, Carouge und Ecublens liegen im Durchschnitt 50% über den Mieten in bestehenden Gebäuden, wie Asloca mitteilt. Der Vergleich zeigt das Erschwinglichkeitsproblem, vor dem Mieterinnen und Mieter selbst dann stehen, wenn neue Wohnungen auf den Markt kommen.
Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband sagt, dass sich die Bautätigkeit auf das obere Preissegment konzentriere und Haushalten mit tiefen und mittleren Einkommen dadurch weniger realistische Möglichkeiten blieben. Wenn ältere, günstigere Wohnungen vom Markt verschwinden oder den Besitzer wechseln, konkurrieren Haushalte, die eine bescheidene Wohnung suchen, um ein schrumpfendes Angebot. Eine neue Wohnung kann die Zahl verfügbarer Einheiten erhöhen und dennoch ausserhalb der finanziellen Möglichkeiten jener Menschen liegen, die von der Knappheit am stärksten betroffen sind.
Asloca wirft einigen Vermieterinnen und Vermietern vor, die Knappheit auszunutzen, um überhöhte Mieten zu verlangen und gesetzliche Renditegrenzen zu verletzen. Die Kritik kommt zu einem Zeitpunkt, an dem institutionelle Anleger ihre Präsenz auf dem Mietwohnungsmarkt ausbauen. Ihr Anteil, einschliesslich Pensionskassen, Versicherungen und Immobiliengesellschaften, stieg gemäss den von LeNews angeführten Zahlen von rund 31% im Jahr 2000 auf 44% im Jahr 2023.
Der Druck betrifft Wohnungen jeder Grösse. Bei Zweizimmerwohnungen war der anteilsmässige Rückgang mit 8,5% am stärksten. Dreizimmerwohnungen waren mit 13 691 Einheiten weiterhin die häufigste Kategorie leer stehender Wohnungen, gefolgt von 11 929 Vierzimmerwohnungen. Diese Zahlen sind für Wohnungssuchende kaum ein Trost, wenn sich die Nachfrage auf bestimmte Städte, Preisklassen und Quartiere konzentriert.
Mieterinnen und Mieter zahlen mehr und warten länger
Für Mieterinnen und Mieter bedeutet eine nationale Leerwohnungsziffer von 0,93%, dass ein Umzug zu einem finanziellen und administrativen Wettlauf werden kann. Bewerberinnen und Bewerber müssen möglicherweise innerhalb weniger Stunden reagieren, Lohnnachweise und Referenzen zusammenstellen und höhere Wohnkosten akzeptieren, um in der Nähe von Arbeit, Schulen oder ihrem familiären Umfeld zu bleiben.
Besonders gravierend sind die Folgen für Haushalte mit tiefen und mittleren Einkommen. Wenn günstige Wohnungen knapp sind, bleiben Mieterinnen und Mieter möglicherweise in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Haushaltsgrösse passen, nehmen längere Arbeitswege in Kauf oder wenden einen grösseren Anteil ihres monatlichen Einkommens für die Miete auf. Familien, die drei- oder vierzimmerwohnungen suchen, stehen in städtischen Gebieten und am See besonders unter Druck, wo Arbeitsplätze, Verkehrsverbindungen und internationale Einwohnerinnen und Einwohner die Nachfrage verstärken.
Ein knappes Angebot kann auch die Folgen von Auswahlverfahren verschärfen. Ausländische Wohnungssuchende haben von Diskriminierung auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt berichtet, während Bewerberinnen und Bewerber ohne etablierte lokale Referenzen möglicherweise schlechtere Chancen haben. Die Knappheit verschafft Vermieterinnen und Vermietern eine grössere Auswahl an Kandidatinnen und Kandidaten und erhöht damit die praktische Bedeutung von Unterlagen, Referenzen und rascher Reaktion.
Der Mieterinnen- und Mieterverband fordert, der Erschwinglichkeit und den gesetzlichen Mietzinsgrenzen mehr Beachtung zu schenken. Seiner Ansicht nach muss die Baupolitik messen, wer Zugang zu neuen Wohnungen hat, und nicht nur, wie viele Einheiten eine Baubewilligung erhalten. Für Haushalte, die bereits suchen, bleibt die unmittelbare Aufgabe, eine Wohnung zu finden, bevor eine andere Person den Zuschlag erhält.
Dort bauen, wo die Nachfrage am grössten ist
Die Schweiz geht mit weniger leer stehenden Wohnungen in nahezu allen Grossregionen in die nächste Phase ihrer Wohnungsnot. Die aktuellen Zahlen deuten auf anhaltenden Wettbewerb hin. Die längerfristige Reaktion wird davon abhängen, welcher Wohnungstyp zu welchem Preis und an welchem Ort gebaut wird.
Die nationale Leerwohnungsziffer ist sechs Jahre in Folge gesunken. Auch Einfamilienhäuser und kürzlich gebaute Wohnungen sind davon betroffen: Am Stichtag standen 6496 Einfamilienhäuser und 3910 Wohnungen, die in den vorangegangenen zwei Jahren gebaut wurden, leer. Das deutet darauf hin, dass es ungenutzten Wohnraum gibt, dessen Verteilung jedoch nicht unbedingt den Orten entspricht, an denen Arbeitsplätze, öffentlicher Verkehr und erschwingliche Mieten zu finden sind.
Die leichte Verbesserung in der Grossregion Zürich auf 0,52% zeigt, dass sich die Lage vor Ort verändern kann, auch wenn der Markt dort weiterhin angespannt ist. Im Jura und in Solothurn stehen mehr Wohnungen leer. Ein Umzug dorthin ist für Menschen, die beruflich oder familiär an Genf, Zürich, Zug oder Lausanne gebunden sind, jedoch möglicherweise nicht praktikabel.
Die Zahlen setzen kantonale Planungsbehörden, Gemeinden, Bauherrschaften und Vermieterinnen und Vermieter unter Druck, Wohnungen zu schaffen, die sich Menschen mit gewöhnlichem Einkommen leisten können. Aslocas Warnung ist klar: Ein grösseres Angebot im teuren Segment wird die Knappheit für Menschen, die keine Spitzenmieten zahlen können, nicht beheben. Solange an Orten mit besonders hoher Nachfrage nicht mehr erschwingliche Wohnungen entstehen, wird der Schweizer Mietwohnungsmarkt von einer geringen Auswahl und hohen Kosten geprägt bleiben.