La pénurie de logements s’aggrave en Suisse, le taux de vacance passe sous 1%

Le taux de logements vacants en Suisse est tombé à 0,93%, faisant passer le marché immobilier sous le seuil de 1% pour la première fois depuis 2013. L’Office fédéral de la statistique a recensé 45 493 logements vacants au 1er juin 2026, soit 2 962 de moins qu’un an auparavant.

Cette baisse prolonge depuis six ans la pénurie de logements disponibles. Le nombre de logements vacants a diminué de 6,1% en 12 mois et de 0,79 point de pourcentage depuis 2021. Pour les personnes en quête d’un logement dans les principaux centres d’emploi du pays, cela signifie moins de visites, davantage de candidatures pour chaque appartement et moins de marge pour négocier le loyer ou les conditions du bail.

La pression se concentre sur le marché locatif. Sur l’ensemble des logements vacants, 34 690 étaient proposés à la location, soit une baisse de 6,7% par rapport à l’année précédente. 10 803 autres biens étaient proposés à la vente, en recul de 4,1%. Le resserrement concerne aussi 3 910 logements construits au cours des deux années précédentes, ce qui laisse penser que l’offre nouvelle ne vient pas assez vite reconstituer une réserve suffisante.

Les chiffres couvrent le marché national, mais les locataires en font l’expérience à l’échelle locale. Dans les cantons où la demande est forte, un taux de vacance inférieur à 1% transforme la recherche d’un logement en compétition, en particulier pour les ménages aux revenus modestes et les familles à la recherche d’un appartement plus grand.

Zoug connaît le marché du logement le plus tendu de Suisse, avec un taux de vacance de seulement 0,20%. Genève suit avec 0,31%, tandis qu’Obwald affiche 0,38%. Au total, 15 cantons présentent un taux de logements locatifs vacants inférieur à 1%.

La tendance touche des régions linguistiques et des profils économiques variés. Le taux atteint 0,87% dans le canton de Vaud, seul canton francophone, avec Genève, à passer sous la barre de 1%. Zurich, Schwytz, Uri, Nidwald, Lucerne, Glaris, les Grisons, Bâle-Campagne, Bâle-Ville et Schaffhouse sont également sous ce seuil.

La région lémanique comptait 7 624 logements vacants, mais son taux de vacance n’était que de 0,77%, ce qui reflète la taille du parc immobilier régional et une demande soutenue autour de Genève et Lausanne. Six des sept grandes régions de Suisse ont enregistré une baisse de leur taux de vacance. La Suisse orientale, le nord-ouest de la Suisse et le Tessin ont connu certaines des baisses les plus marquées.

Le Grand Zurich fait exception. Son taux a augmenté de 0,04 point de pourcentage, à 0,52%, une légère amélioration qui laisse néanmoins les locataires face à un marché très concurrentiel. À l’autre extrémité, le Jura affiche le taux le plus élevé du pays, à 3,35%, suivi de Soleure, à 1,91%, du Tessin, à 1,78%, et de Neuchâtel, à 1,64%. Les moyennes nationales masquent ainsi un contraste marqué entre les cantons qui disposent de logements inoccupés et ceux où les logements disponibles partent rapidement.

Selon Asloca, les loyers des logements neufs à Genève, Carouge et Écublens sont en moyenne 50% plus élevés que ceux des bâtiments existants. Cette comparaison illustre les problèmes d’accessibilité financière auxquels les locataires sont confrontés, même lorsque de nouveaux logements arrivent sur le marché.

L’Association suisse des locataires estime que les constructions se concentrent dans le haut de gamme, laissant moins de possibilités réalistes aux ménages à revenus modestes et moyens. À mesure que les appartements anciens et moins chers disparaissent du marché ou changent de mains, les ménages à la recherche d’un logement modeste se disputent une offre qui se réduit. Un nouvel appartement peut accroître le nombre de logements disponibles tout en restant hors de portée des personnes les plus touchées par la pénurie.

Asloca accuse certains bailleurs de profiter de la pénurie pour exiger des loyers excessifs et de dépasser les limites légales de rendement. Ces critiques interviennent alors que les investisseurs institutionnels sont de plus en plus présents dans le logement locatif. Leur part, qui comprend les caisses de pension, les assureurs et les sociétés immobilières, est passée d’environ 31% en 2000 à 44% en 2023, selon les chiffres cités par LeNews.

La pression concerne toutes les tailles d’appartements. Les logements de deux pièces ont connu la plus forte baisse proportionnelle, de 8,5%. Les trois-pièces restent la catégorie de logements vacants la plus nombreuse, avec 13 691 unités, suivis des 11 929 quatre-pièces. Ces chiffres sont peu réconfortants pour les candidats lorsque la demande se concentre dans certaines villes, gammes de prix et certains quartiers.

Pour les locataires, un taux de vacance national de 0,93% signifie qu’un déménagement peut se transformer en course financière et administrative. Les candidats doivent parfois répondre en quelques heures, réunir leurs justificatifs de salaire et leurs références, et accepter des frais de logement plus élevés pour rester près de leur travail, des écoles ou de leurs proches.

Les conséquences sont particulièrement lourdes pour les ménages à revenus modestes et moyens. Lorsque les logements moins chers se font rares, les locataires peuvent rester dans des logements qui ne sont plus adaptés à la taille de leur ménage, accepter de plus longs trajets ou consacrer une part plus importante de leur revenu mensuel au loyer. Les familles à la recherche d’un trois ou quatre-pièces sont particulièrement sous pression sur les marchés urbains et au bord des lacs, où la demande est portée par l’emploi, les liaisons de transport et la présence de résidents internationaux.

Une offre tendue peut aussi donner davantage de poids à la sélection des candidats. Des personnes étrangères à la recherche d’un appartement ont fait état de discriminations sur le marché locatif suisse, tandis que les candidats sans historique local établi peuvent avoir plus de peine à rivaliser. La pénurie donne aux bailleurs un plus grand choix de candidats et renforce, dans les faits, l’importance des documents, des références et de la rapidité.

L’association des locataires demande que l’on accorde davantage d’attention à l’accessibilité financière et aux limites légales des loyers. Elle estime que la politique de construction doit mesurer qui peut accéder aux nouveaux logements, et pas seulement combien de logements obtiennent une autorisation de construire. Pour les ménages déjà en recherche, il s’agit toujours de trouver un appartement avant qu’un autre candidat ne l’obtienne.

La Suisse aborde une nouvelle étape de la pénurie de logements, avec moins de logements vacants dans presque toutes les grandes régions. Les chiffres immédiats annoncent une concurrence persistante, tandis que la réponse à long terme dépendra du type, du prix et de l’emplacement des nouvelles constructions.

Le taux national de vacance a baissé pendant six années consécutives. Les maisons individuelles et les logements récemment construits sont également concernés: 6 496 maisons individuelles et 3 910 logements construits au cours des deux années précédentes étaient vacants à la date de référence. Cela suggère qu’il existe des logements inoccupés, mais que leur répartition ne correspond pas forcément aux lieux où se trouvent les emplois, les transports publics et les loyers abordables.

La légère hausse du taux dans le Grand Zurich, à 0,52%, montre que la situation peut évoluer localement, même si le marché de la région reste tendu. Le Jura et Soleure offrent davantage de logements vacants, mais s’y installer peut être peu pratique pour les personnes dont l’emploi ou la famille se trouve à Genève, Zurich, Zoug ou Lausanne.

Ces chiffres mettent les autorités cantonales chargées de l’aménagement du territoire, les communes, les promoteurs et les bailleurs sous pression pour proposer des logements accessibles aux revenus ordinaires. L’avertissement d’Asloca est clair: augmenter l’offre dans le haut de gamme ne résoudra pas la pénurie pour les personnes qui ne peuvent pas payer des loyers élevés. Tant que des logements plus abordables ne seront pas construits là où la demande est la plus forte, le marché locatif suisse restera marqué par un choix limité et des coûts élevés.