Il mercato immobiliare svizzero si prepara a grandi cambiamenti nel 2025

L’era dei prestiti costosi è finita e le porte si stanno spalancando. Nel corso del 2024, la Banca nazionale svizzera ha ridotto energicamente i tassi d’interesse in quattro occasioni, portando il tasso guida dall’1,75 per cento, un livello restrittivo registrato a marzo, al minimo dello 0,5 per cento a dicembre. Questa svolta di politica monetaria ha scosso il mercato ipotecario e creato un’opportunità che gli acquirenti stanno cercando di cogliere.

Per chi intende acquistare casa, i numeri sono allettanti. Il tasso indicativo per le ipoteche a 10 anni presso 30 grandi istituti di credito svizzeri è sceso all’1,55 per cento. Basti pensare che all’inizio del 2024 i tassi si attestavano a un oneroso 2,26 per cento: il cambiamento è evidente. Questa drastica riduzione del costo del capitale sta alimentando immediatamente la domanda. Gli acquirenti che in precedenza erano stati esclusi a causa dei costi di finanziamento tornano sul mercato, con finanziamenti più convenienti e rinnovata determinazione. Ma questa maggiore liquidità comporta un rovescio della medaglia: quando il denaro costa meno, aumenta la concorrenza per un’offerta limitata.

Non bisogna confondere le ipoteche più convenienti con alloggi accessibili: la realtà è ben diversa. Se il costo del credito è diminuito, nel 2025 i prezzi di listino degli immobili svizzeri sono destinati a salire sensibilmente. Il meccanismo è semplice e spietato: l’aumento della domanda, alimentato dai bassi tassi, si scontra con un’offerta limitata e fa inevitabilmente salire i prezzi.

I principali istituti finanziari stanno già lanciando l’allarme. La Banca cantonale di Zurigo prevede un aumento moderato del 2 per cento, ma altri grandi operatori pronosticano una crescita molto più marcata. UBS si aspetta un rincaro del 3,5 per cento, mentre Raiffeisen prevede un aumento impressionante, fino al 4,5 per cento. Ciò significa che un immobile valutato oggi 1 milione di CHF potrebbe costare 45’000 CHF in più entro la fine dell’anno. Per chi acquista il messaggio è chiaro: il margine per agire si sta riducendo e il risparmio sugli interessi ipotecari potrebbe presto essere interamente annullato dall’aumento del prezzo d’acquisto. Il mercato non sta diventando più accessibile, ma più veloce e costoso.

Una profonda frattura sta attraversando il mercato delle residenze secondarie nelle Alpi svizzere, dove la quota è diventata il bene di lusso per eccellenza. Un nuovo studio di Wüest Partner mette in luce un divario crescente nelle valutazioni, determinato da un parametro decisivo: la soglia dei 1’000 metri. Al di sopra, i prezzi schizzano alle stelle; al di sotto, regna l’incertezza.

Il cambiamento climatico è il principale artefice di questa tendenza. Poiché il riscaldamento globale minaccia la sostenibilità delle stazioni sciistiche a bassa quota, gli investitori si spostano verso quote più elevate, dove le condizioni di innevamento restano affidabili. I dati confermano questa ricerca di sicurezza: in regioni di pregio come il Vallese, i Grigioni e l’Oberland bernese, gli immobili situati ad alta quota hanno registrato aumenti di valore compresi tra il 55 e il 76 per cento. Non si tratta di una semplice oscillazione, ma di una rivalutazione permanente del paesaggio alpino. «Più alta è la quota, più alti sono i prezzi» non è più soltanto una regola empirica: è la legge che definisce il mercato montano del 2025. Chi cerca un rifugio invernale paga ormai un sovrapprezzo considerevole per ciò che un tempo il denaro poteva garantire, ma che oggi la natura concede in misura sempre più limitata: la neve.

Mentre chi vive nella propria abitazione festeggia, per i proprietari di residenze secondarie si sta preparando una tempesta legislativa. A dicembre, i parlamentari svizzeri hanno concordato di abolire la controversa imposta sul valore locativo (Eigenmietwert), una misura che promette sgravi significativi a chi vive nella propria casa. L’agevolazione fiscale, tuttavia, esclude esplicitamente le residenze secondarie, lasciando i proprietari di case di vacanza esposti a una realtà fiscale potenzialmente più gravosa.

Le conseguenze finanziarie potrebbero essere pesanti. Per compensare le entrate perse con l’esenzione delle abitazioni primarie, il governo potrebbe chiedere ai proprietari di chalet e appartamenti di vacanza di contribuire al pareggio dei conti. Gli esperti avvertono che i proprietari di residenze secondarie potrebbero essere soggetti a un’imposta sul valore locativo più elevata o ad altri prelievi compensativi. Si verrebbe così a creare un sistema a due livelli, nel quale possedere una casa in montagna diventerebbe fiscalmente molto meno vantaggioso che possedere un’abitazione principale. Per investitori e villeggianti, nel 2025 occorrerà seguire attentamente l’evoluzione normativa: ciò che il mercato concede sotto forma di tassi d’interesse, il fisco potrebbe riprenderselo con i prelievi.