Le marché immobilier suisse face à d’importants changements en 2025

L’ère des emprunts coûteux est révolue et les vannes s’ouvrent. En 2024, la Banque nationale suisse a abaissé énergiquement ses taux directeurs à quatre reprises, faisant passer le taux de référence d’un niveau restrictif de 1,75 % en mars à un plancher de 0,5 % en décembre. Ce changement de cap monétaire a provoqué des remous sur le marché hypothécaire et ouvert une fenêtre d’opportunité que les acheteurs se dépêchent de saisir.

Pour les personnes qui envisagent d’accéder à la propriété, les chiffres sont éloquents. Le taux indicatif des hypothèques à 10 ans auprès de 30 grands établissements de crédit suisses est tombé à 1,55 % seulement. À titre de comparaison, au début de 2024, les taux se situaient autour de 2,26 %, une différence indéniable. Cette baisse spectaculaire du coût du capital stimule immédiatement la demande. Les acheteurs que les frais de financement avaient jusqu’ici écartés du marché reviennent dans la course, avec des conditions de financement plus avantageuses et une détermination renouvelée. Cette hausse des liquidités a toutefois un revers : à mesure que l’argent coûte moins cher, la concurrence pour un stock limité de biens s’intensifie.

Ne confondez pas des hypothèques moins chères avec des logements abordables : la réalité est tout autre. Si le coût de l’emprunt a baissé, les prix affichés de l’immobilier suisse devraient fortement augmenter en 2025. Le mécanisme est simple et implacable : la hausse de la demande, alimentée par des taux bas, se heurte à une offre limitée et fait inévitablement grimper les prix.

Les principaux établissements financiers tirent déjà la sonnette d’alarme. La Banque cantonale de Zurich prévoit une hausse modérée de 2 %, mais d’autres acteurs majeurs anticipent une progression nettement plus forte. UBS table sur une hausse de 3,5 %, tandis que Raiffeisen prévoit une augmentation spectaculaire pouvant atteindre 4,5 %. Ainsi, un bien immobilier qui vaut aujourd’hui 1 million de francs pourrait coûter 45 000 francs de plus d’ici à la fin de l’année. Pour les acheteurs, le message est clair : la fenêtre pour agir se rétrécit et les économies réalisées sur les intérêts hypothécaires pourraient bientôt être entièrement englouties par la hausse du prix d’achat. Le marché ne devient pas plus accueillant, mais plus rapide et plus cher.

Une fracture profonde traverse le marché des résidences secondaires dans les Alpes suisses, où l’altitude est devenue un luxe à part entière. Une nouvelle étude de Wüest Partner met en évidence un écart de valeur croissant, qui dépend d’un seul indicateur essentiel : la limite des 1 000 mètres. Au-dessus, les prix s’envolent ; en dessous, l’incertitude règne.

Le changement climatique est le principal moteur de cette tendance. Alors que le réchauffement climatique menace la viabilité des stations de ski situées à basse altitude, les investisseurs se tournent vers les hauteurs, où l’enneigement reste fiable. Les données confirment cette recherche de sécurité : dans des régions prisées comme le Valais, les Grisons et l’Oberland bernois, la valeur des biens situés en altitude a augmenté de 55 à 76 %. Il ne s’agit pas d’une simple fluctuation, mais d’une réévaluation durable du paysage alpin. « Plus l’altitude est élevée, plus les prix le sont » n’est plus seulement une règle empirique, c’est la loi qui définit le marché montagnard de 2025. Les acheteurs en quête d’un pied-à-terre pour l’hiver paient désormais une prime considérable pour ce que l’argent permettait autrefois de garantir, mais que la nature rationne aujourd’hui : la neige.

Alors que les propriétaires de leur résidence principale se réjouissent, une tempête législative se prépare pour les propriétaires de résidences secondaires. En décembre, les parlementaires suisses ont convenu de supprimer l’impôt sur la valeur locative controversé (Eigenmietwert), une mesure qui promet un allègement important aux personnes qui habitent leur propre logement. Cette exonération ne s’applique toutefois explicitement pas aux résidences secondaires, laissant les propriétaires de maisons de vacances face à une réalité fiscale potentiellement plus difficile.

Les conséquences financières pourraient être lourdes. Pour compenser les recettes perdues en exonérant les résidences principales, les autorités pourraient demander aux propriétaires de chalets et d’appartements de vacances de contribuer à l’équilibre des comptes. Les spécialistes avertissent que les propriétaires de résidences secondaires pourraient être soumis à un impôt sur la valeur locative plus élevé ou à d’autres prélèvements compensatoires. Il en résulterait un système à deux vitesses, dans lequel posséder un logement à la montagne serait nettement moins avantageux sur le plan fiscal que posséder une résidence principale. Pour les investisseurs comme pour les vacanciers, le cadre réglementaire de 2025 appelle à la vigilance : ce que le marché accorde sous forme de taux d’intérêt, le fisc pourrait bien le reprendre sous forme de prélèvements.