Schweizer Immobilienmarkt steht 2025 vor grossen Veränderungen

Die Ära der teuren Kredite ist vorbei, und die Schleusen öffnen sich. Im Verlauf des Jahres 2024 senkte die Schweizerische Nationalbank die Zinsen viermal deutlich: Der Leitzins sank von restriktiven 1,75 Prozent im März auf rekordtiefe 0,5 Prozent im Dezember. Dieser geldpolitische Kurswechsel hat den Hypothekenmarkt erschüttert und ein Zeitfenster eröffnet, das Käuferinnen und Käufer rasch zu nutzen versuchen.

Für angehende Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer sprechen die Zahlen eine klare Sprache. Der Richtzinssatz für zehnjährige Hypotheken bei 30 grossen Schweizer Kreditinstituten ist auf nur noch 1,55 Prozent gesunken. Zum Vergleich: Zu Beginn des Jahres 2024 lagen die Zinsen noch bei schmerzhaften 2,26 Prozent. Der Wandel ist unübersehbar. Die drastische Senkung der Finanzierungskosten wirkt wie unmittelbarer Treibstoff für die Nachfrage. Käuferinnen und Käufer, die sich eine Immobilie aufgrund der Finanzierungskosten bisher nicht leisten konnten, kehren mit günstigeren Finanzierungen und neuer Entschlossenheit auf den Markt zurück. Doch diese höhere Liquidität hat einen Haken: Je günstiger das Geld wird, desto stärker wird der Wettbewerb um das knappe Angebot.

Günstigere Hypotheken sind nicht mit erschwinglichem Wohnraum gleichzusetzen, die Realität sieht deutlich anders aus. Zwar sind die Finanzierungskosten gesunken, doch die Preise für Schweizer Immobilien dürften 2025 kräftig steigen. Der Mechanismus ist einfach und unerbittlich: Die durch tiefe Zinsen angekurbelte Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot und treibt die Preise unweigerlich nach oben.

Führende Finanzinstitute schlagen bereits Alarm. Die Zürcher Kantonalbank rechnet mit einem moderaten Anstieg von 2 Prozent, andere grosse Institute prognostizieren jedoch einen deutlich stärkeren Zuwachs. UBS erwartet einen Anstieg um 3,5 Prozent, während Raiffeisen mit einer Zunahme von bis zu 4,5 Prozent rechnet. Das bedeutet, dass eine Immobilie, die heute 1 Million CHF wert ist, bis Ende Jahr 45'000 CHF mehr kosten könnte. Für Käuferinnen und Käufer ist die Botschaft klar: Das Zeitfenster für einen Kauf wird kleiner, und die Einsparungen bei den Hypothekarzinsen könnten schon bald durch steigende Immobilienpreise vollständig aufgezehrt werden. Der Markt wird nicht käuferfreundlicher, sondern schneller und teurer.

Ein tiefer Graben spaltet den Zweitwohnungsmarkt in den Schweizer Alpen. Die Höhenlage ist zum entscheidenden Luxusmerkmal geworden. Eine neue Studie von Wüest Partner zeigt eine wachsende Bewertungslücke, die von einem einzigen entscheidenden Wert abhängt: der 1'000-Meter-Grenze. Oberhalb davon steigen die Preise rasant, unterhalb herrscht Unsicherheit.

Der Klimawandel ist der unerbittliche Architekt dieser Entwicklung. Weil die globale Erwärmung die Zukunft tiefer gelegener Skigebiete infrage stellt, ziehen sich Investorinnen und Investoren in höhere Lagen zurück, wo die Schneeverhältnisse verlässlicher sind. Die Daten bestätigen diese Flucht in sichere Lagen: In erstklassigen Regionen wie dem Wallis, Graubünden und dem Berner Oberland sind die Werte von Immobilien in hohen Lagen um 55 bis 76 Prozent gestiegen. Das ist nicht bloss eine Schwankung, sondern eine dauerhafte Neubewertung der Alpenlandschaft. «Je höher die Lage, desto höher die Preise» ist längst keine blosse Faustregel mehr, sondern das bestimmende Gesetz des Bergmarkts 2025. Wer einen Rückzugsort für den Winter sucht, bezahlt nun einen hohen Aufpreis für etwas, das Geld einst garantieren konnte, das die Natur heute aber zuteilt: Schnee.

Während sich Eigentümerinnen und Eigentümer von Erstwohnungen freuen, zieht für Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer ein gesetzlicher Sturm auf. Im Dezember stimmten Schweizer Parlamentsmitglieder der Abschaffung des umstrittenen Eigenmietwerts zu. Dieser Schritt verspricht für Menschen, die in ihrem eigenen Wohneigentum leben, eine erhebliche Entlastung. Zweitwohnungen sind von dieser Steuererleichterung jedoch ausdrücklich ausgenommen, sodass Ferienhausbesitzerinnen und -besitzer mit einer möglicherweise strengeren Steuerrealität konfrontiert sind.

Die finanziellen Folgen könnten schwerwiegend sein. Um die Einnahmeausfälle auszugleichen, die durch die Befreiung von Erstwohnungen entstehen, könnte der Staat die Besitzerinnen und Besitzer von Chalets und Ferienwohnungen zur Kasse bitten. Fachleute warnen, dass für Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer ein höherer Eigenmietwert oder andere Ausgleichsabgaben anfallen könnten. Damit entstünde ein Zweiklassensystem, in dem der Besitz eines Ferienhauses in den Bergen deutlich weniger steuerlich begünstigt wäre als der Besitz eines Hauptwohnsitzes. Für Investorinnen und Investoren ebenso wie für Feriengäste erfordert die Regulierungslage 2025 erhöhte Aufmerksamkeit: Was der Markt an Zinsvorteilen gewährt, könnte der Fiskus durch Abgaben wieder einfordern.