Il Parlamento svizzero discute gli affitti basati sui canoni di quartiere

Il mercato immobiliare svizzero è confrontato a una sfida legislativa diretta, con il Partito dei Verdi che attacca uno dei pilastri della determinazione degli affitti. Il consigliere nazionale Raphaël Mahaim ha presentato un’audace mozione parlamentare per chiedere il divieto immediato della prassi di fissare gli affitti sulla base dei canoni praticati nel quartiere. Da tempo uno strumento standard per i locatori in tutti i Cantoni, questo meccanismo consente ai proprietari di allineare i prezzi a quelli di altri appartamenti nelle vicinanze. Secondo Mahaim, si crea così un circolo vizioso in cui i prezzi elevati generano semplicemente prezzi ancora più alti, intrappolando gli inquilini in una spirale di aumenti continui.

La mozione colpisce al cuore la crisi dell’accessibilità economica degli alloggi che attanaglia le principali città svizzere. Prendendo di mira il «criterio del quartiere», il Partito dei Verdi sostiene che il sistema attuale sia concepito per far lievitare i costi, indipendentemente dal valore effettivo dell’immobile o dalla capacità di pagare dell’inquilino. Non si tratta di un semplice adeguamento tecnico, ma di uno scontro fondamentale con il settore immobiliare. Se approvata, la legge imporrebbe un netto distacco degli affitti individuali dalle pressioni del mercato circostante, bloccando potenzialmente il meccanismo che permette alla gentrificazione di diffondersi nei quartieri senza freni.

Il Consiglio federale ha mantenuto fermamente la propria posizione, raccomandando di respingere rapidamente la mozione. In una risposta netta, il Governo ha respinto l’idea che i prezzi comparativi siano intrinsecamente predatori. «In generale, gli affitti non sono abusivi se, in particolare, rientrano nei limiti dei canoni usuali nella località o nel quartiere», hanno dichiarato i ministri, segnalando l’intenzione di difendere lo status quo. La posizione del Governo è chiara: il meccanismo di mercato funziona e non occorrono interventi radicali.

Berna propone una lettura alternativa, secondo cui i confronti con gli affitti del quartiere possono persino proteggere gli inquilini. Il Consiglio federale sostiene che «è dubbio che questo criterio faccia sistematicamente aumentare gli affitti», suggerendo che, in un mercato in fase di raffreddamento, il meccanismo potrebbe teoricamente attenuarne gli aumenti. Questa difesa, tuttavia, contrasta con la realtà vissuta dagli inquilini in città molto richieste come Zurigo e Ginevra, dove il «raffreddamento» è un concetto sconosciuto. Il Governo resta fermo nel ritenere che la soluzione risieda nella costruzione, non nelle restrizioni. Ha dichiarato esplicitamente che «è più urgente adottare misure sul fronte dell’offerta, piuttosto che modificare il meccanismo di fissazione degli affitti», dicendo di fatto al Parlamento di concentrarsi sulle gru nei cantieri, anziché sulla burocrazia.

Mentre infuria la battaglia politica sui confronti con gli affitti del quartiere, il calcolo degli affitti in Svizzera resta una realtà complessa, determinata da molti fattori. I prezzi del quartiere sono soltanto un ingranaggio di un meccanismo ben più ampio. Il fattore dominante che determina il costo degli affitti resta il tasso d’interesse di riferimento, fissato con precisione dall’Ufficio federale delle abitazioni. Questo tasso è legato alla media degli interessi ipotecari pagati in tutto il Paese, a sua volta influenzata dal tasso di riferimento della Banca nazionale svizzera, attualmente pari all’1 per cento.

Gli inquilini devono districarsi in un sistema in cui i locatori dispongono di diverse leve per giustificare gli aumenti. Oltre ai controversi confronti con gli affitti del quartiere e ai tassi d’interesse, i proprietari possono aumentare unilateralmente la pigione per coprire «lavori a valore aggiunto», adeguamenti al rincaro o l’aumento dei costi d’esercizio. Questo approccio a più livelli significa che, anche se i confronti con gli affitti del quartiere fossero vietati, gli inquilini resterebbero esposti agli sviluppi economici globali e ai costi delle ristrutturazioni locali. Il dibattito attuale mette in luce quanto gli inquilini svizzeri siano esposti ai fattori macroeconomici; la disputa sui prezzi di quartiere rappresenta soltanto la punta di un iceberg molto costoso.

Il respingimento della mozione apre la strada a un conflitto prolungato tra i difensori degli inquilini e lo Stato. Dando la priorità alle misure sul fronte dell’offerta rispetto a una riforma normativa, il Consiglio federale scommette sul fatto che il mercato possa correggersi da solo grazie all’aumento delle costruzioni. Tuttavia, tra la scarsità di terreni e le severe norme edilizie, i benefici di una maggiore offerta si misurano in anni, mentre gli aumenti degli affitti avvengono in tempo reale. Il rifiuto del Governo di modificare il meccanismo di fissazione degli affitti lascia presagire un periodo di continua instabilità per gli abitanti.

Con il proseguire del dibattito, spetta ora al Consiglio federale dimostrare che la sua strategia sul «fronte dell’offerta» può produrre risultati tangibili prima che il costo della vita diventi insostenibile per il lavoratore medio. Se i confronti con gli affitti del quartiere resteranno legali e il parco alloggi non crescerà abbastanza da soddisfare la domanda, l’argomento secondo cui gli affitti comparativi possono «attenuare» gli aumenti rischierà di suonare poco convincente a migliaia di economie domestiche svizzere. I prossimi mesi diranno se la fiducia del Governo nei meccanismi di mercato saprà resistere alla pressione politica di una popolazione confrontata a costi abitativi record.