Le Parlement suisse débat de la fixation des loyers en fonction du quartier

Le marché immobilier suisse est confronté à une remise en cause législative directe, les Verts lançant une attaque contre un pilier de la fixation des loyers. Le député Raphaël Mahaim a déposé une motion parlementaire audacieuse exigeant l'interdiction immédiate de la pratique consistant à fixer les loyers en fonction de comparaisons avec le quartier. Ce mécanisme, longtemps un outil standard pour les bailleurs dans l'ensemble des cantons, permet aux propriétaires d'aligner leurs prix sur ceux d'autres appartements du voisinage. Mahaim affirme que cela crée un cercle vicieux où des prix élevés engendrent simplement des prix encore plus élevés, enfermant les locataires dans une spirale de hausses perpétuelles.

La motion touche au cœur de la crise d'accessibilité qui frappe les grandes villes suisses. En visant le « critère du quartier », les Verts affirment que le système actuel est truqué pour faire grimper les coûts, indépendamment de la valeur réelle du logement ou de la capacité du locataire à payer. Il ne s'agit pas d'un simple ajustement technique, mais d'un affrontement de fond avec le secteur immobilier. Si elle aboutissait, cette législation imposerait un découplage marqué des loyers individuels de la tension du marché environnant, en gelant potentiellement le mécanisme qui permet à la gentrification de gagner les quartiers à une vitesse incontrôlée.

Le Conseil fédéral campe fermement sur ses positions et recommande le rejet rapide de la motion. Dans une réponse catégorique, le gouvernement a écarté l'idée selon laquelle la fixation comparative des prix serait intrinsèquement abusive. « Les loyers ne sont en général pas abusifs lorsqu'ils se situent, notamment, dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier », ont déclaré les ministres, signalant leur volonté de protéger le statu quo. La position du gouvernement est claire: le mécanisme du marché fonctionne et une intervention radicale n'est pas nécessaire.

Berne oppose un contre-récit selon lequel les comparaisons avec le quartier peuvent en réalité protéger les locataires. Le Conseil fédéral soutient qu'« il est douteux que ce critère fasse systématiquement monter les loyers », suggérant que, sur des marchés en décélération, ce mécanisme pourrait théoriquement atténuer les hausses. Cependant, cette défense se heurte à la réalité vécue par les locataires dans des zones tendues comme Zurich et Genève, où le « refroidissement » du marché relève d'un concept étranger. Le gouvernement reste convaincu que la solution réside dans la construction et non dans la restriction. Il a expressément déclaré qu'« il est plus urgent de prendre des mesures au niveau de l'offre plutôt que de modifier le mécanisme de fixation des loyers », invitant en substance le Parlement à se concentrer sur la construction plutôt que sur la réglementation.

Alors que la bataille politique fait rage autour des comparaisons avec le quartier, la réalité du calcul des loyers en Suisse reste un réseau complexe de facteurs. Les prix du voisinage ne constituent qu'un rouage d'une machine bien plus vaste. La force dominante qui fait grimper les loyers reste le taux d'intérêt de référence, un chiffre fixé avec soin par l'Office fédéral du logement. Ce taux est lié à la moyenne des intérêts hypothécaires versés à l'échelle nationale, lesquels sont à leur tour influencés par le taux directeur de la Banque nationale suisse, actuellement fixé à 1 pour cent.

Les locataires doivent évoluer dans un système où les bailleurs disposent de plusieurs leviers pour justifier des hausses. Outre les comparaisons controversées avec le quartier et les taux d'intérêt, les propriétaires peuvent augmenter unilatéralement le loyer pour couvrir des « travaux à plus-value », des adaptations liées à l'inflation ou la hausse des frais d'exploitation. Cette approche à plusieurs niveaux signifie que, même si la référence au voisinage était interdite, les locataires resteraient exposés aux évolutions économiques mondiales et aux coûts locaux de rénovation. Le débat actuel met en lumière à quel point les locataires suisses sont exposés aux facteurs macroéconomiques, la question des prix du voisinage ne représentant que la partie émergée d'un iceberg très coûteux.

Le rejet de cette motion prépare le terrain à un conflit prolongé entre les défenseurs des locataires et l'État. En privilégiant des mesures côté offre plutôt qu'une réforme réglementaire, le Conseil fédéral parie que le marché peut se corriger de lui-même par le seul volume de construction. Toutefois, face à la rareté des terrains et à des règles de zonage strictes, les délais d'un soulagement par une offre nouvelle se mesurent en années, alors que les hausses de loyer interviennent en temps réel. Le refus du gouvernement de modifier le mécanisme de fixation des loyers laisse présager une période de volatilité persistante pour les habitants.

Alors que le débat se poursuit, la pression pèse désormais sur le Conseil fédéral pour démontrer que sa stratégie axée sur l'offre peut produire des résultats tangibles avant que le coût de la vie ne devienne insupportable pour le salarié moyen. Si les comparaisons avec le quartier restent légales et que le parc de logements ne s'accroît pas suffisamment pour répondre à la demande, l'argument selon lequel les loyers comparatifs peuvent « atténuer » les hausses sonnera probablement creux pour des milliers de ménages suisses. Les mois à venir diront si la foi du gouvernement dans les mécanismes du marché peut résister à la pression politique d'une population aux prises avec des coûts du logement record.