Schweizer Parlament debattiert über Mietzinse nach Quartiervergleich

Der Schweizer Wohnungsmarkt steht vor einer direkten gesetzgeberischen Herausforderung: Die Grüne Partei nimmt einen Eckpfeiler der Mietzinsfestlegung ins Visier. Nationalrat Raphaël Mahaim hat eine mutige parlamentarische Motion eingereicht, die ein sofortiges Verbot der Praxis fordert, Mietzinse anhand von Vergleichen mit Wohnungen in der Nachbarschaft festzulegen. Dieser Mechanismus, der für Vermieterinnen und Vermieter in den Kantonen seit Langem ein gängiges Instrument ist, ermöglicht es Eigentümerinnen und Eigentümern, ihre Preise an jene anderer Wohnungen in der Umgebung anzupassen. Mahaim argumentiert, dass dadurch ein Teufelskreis entsteht, in dem hohe Preise immer höhere Preise nach sich ziehen und Mieterinnen und Mieter in eine Spirale ständiger Erhöhungen geraten.

Die Motion zielt mitten ins Zentrum der Krise rund um bezahlbaren Wohnraum, die grosse Schweizer Städte erfasst hat. Mit dem Angriff auf das «Quartierkriterium» macht die Grüne Partei geltend, dass das derzeitige System die Kosten unabhängig vom tatsächlichen Wert der Liegenschaft oder von der Zahlungsfähigkeit der Mieterschaft in die Höhe treibe. Dabei geht es nicht bloss um eine technische Anpassung, sondern um eine grundlegende Auseinandersetzung mit der Immobilienbranche. Sollte die Gesetzesänderung Erfolg haben, würden die einzelnen Mietzinse deutlich von der aufgeheizten Marktlage in der Umgebung entkoppelt. Damit könnte der Mechanismus ausgebremst werden, durch den die Gentrifizierung ungehindert und rasch ganze Quartiere erfasst.

Der Bundesrat stellt sich entschieden gegen die Motion und empfiehlt, sie rasch abzulehnen. In einer klaren Stellungnahme wies die Regierung den Vorwurf zurück, Vergleichsmieten seien grundsätzlich ausbeuterisch. «Mietzinse sind grundsätzlich nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen», erklärte der Bundesrat und machte damit deutlich, dass er den Status quo schützen will. Die Haltung der Regierung ist klar: Der Marktmechanismus funktioniert, und ein radikaler Eingriff ist unnötig.

Bern vertritt die Gegenposition, dass Vergleiche mit Mietzinsen in der Nachbarschaft die Mieterschaft sogar schützen können. Der Bundesrat argumentiert, «es sei fraglich, ob dieses Kriterium die Mietzinse systematisch in die Höhe treibe». In Märkten, die sich abkühlen, könnte der Mechanismus theoretisch die Erhöhungen dämpfen. Diese Verteidigung steht jedoch im Widerspruch zur Alltagserfahrung der Mieterschaft in Hotspots wie Zürich und Genf, wo von einer «Abkühlung» kaum die Rede sein kann. Die Regierung hält daran fest, dass die Lösung im Bauen und nicht in Einschränkungen liegt. Sie erklärte ausdrücklich, «es sei dringlicher, Massnahmen auf der Angebotsseite zu ergreifen, als Änderungen am Mechanismus zur Festlegung der Mietzinse vorzunehmen». Damit fordert sie das Parlament im Grunde auf, sich auf Baukräne statt auf Bürokratie zu konzentrieren.

Während der politische Streit über Vergleiche mit Mietzinsen in der Nachbarschaft tobt, bleibt die Berechnung der Mietzinse in der Schweiz ein komplexes Geflecht verschiedener Faktoren. Die Quartierpreise sind nur ein Rädchen in einem viel grösseren Getriebe. Der wichtigste Faktor für die Mietzinsen bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz, der von der Eidgenössischen Verwaltung für das Wohnungswesen sorgfältig festgelegt wird. Er orientiert sich am Durchschnitt aller im Land bezahlten Hypothekarzinsen und wird letztlich vom Leitzins der Schweizerischen Nationalbank beeinflusst, der derzeit bei 1 Prozent liegt.

Die Mieterschaft muss sich in einem System zurechtfinden, in dem Vermieterinnen und Vermieter über mehrere Hebel verfügen, um Erhöhungen zu begründen. Neben den umstrittenen Vergleichen mit Mietzinsen in der Nachbarschaft und den Zinssätzen können Eigentümerinnen und Eigentümer die Mietzinse einseitig erhöhen, um «wertvermehrende Arbeiten», Teuerungsausgleich oder steigende Betriebskosten zu decken. Dieser mehrschichtige Ansatz bedeutet, dass die Mieterschaft selbst bei einem Verbot von Quartiervergleichen weiterhin den Folgen globaler wirtschaftlicher Veränderungen und lokaler Renovationskosten ausgesetzt wäre. Die aktuelle Debatte zeigt, wie stark Schweizer Mieterinnen und Mieter makroökonomischen Faktoren ausgesetzt sind. Der Streit um die Mietzinsfestlegung anhand von Quartierpreisen ist nur die Spitze eines sehr kostspieligen Eisbergs.

Die Ablehnung dieser Motion bildet den Auftakt zu einem länger andauernden Konflikt zwischen den Interessenvertretungen der Mieterschaft und dem Staat. Indem der Bundesrat Massnahmen auf der Angebotsseite einer Regulierungsreform vorzieht, setzt er darauf, dass sich der Markt allein durch mehr Bautätigkeit selbst korrigieren kann. Angesichts knapper Baulandreserven und strenger Zonenordnungen wird es jedoch Jahre dauern, bis zusätzliches Angebot Entlastung bringt, während Mietzinserhöhungen unmittelbar erfolgen. Die Weigerung der Regierung, den Mechanismus zur Festlegung der Mietzinse anzupassen, deutet für die Bevölkerung auf eine Phase anhaltender Schwankungen hin.

Im weiteren Verlauf der Debatte muss der Bundesrat nun beweisen, dass seine Strategie auf der Angebotsseite greifbare Ergebnisse liefern kann, bevor die Lebenshaltungskosten für durchschnittliche Erwerbstätige untragbar werden. Bleiben Quartiervergleiche erlaubt und wächst der Wohnungsbestand nicht deutlich genug, um die Nachfrage zu decken, dürfte das Argument, Vergleichsmietzinse könnten Erhöhungen «dämpfen», für Tausende Schweizer Haushalte wenig überzeugend klingen. Die kommenden Monate werden zeigen, ob der Glaube der Regierung an die Marktmechanismen dem politischen Druck einer Bevölkerung standhalten kann, die mit rekordhohen Wohnkosten zu kämpfen hat.