Nel 2024 la crescita del mercato ipotecario svizzero rallenta al 2,6%

Il motore ipotecario svizzero sta arrancando. Come emerge chiaramente dallo Studio sul mercato ipotecario 2024 di MoneyPark, la crescita a livello nazionale si è fermata a un modesto 2,6%, pari a un aumento del volume di 32 miliardi di CHF. Non si tratta di una semplice statistica, ma di un segnale d’allarme: il dato è nettamente inferiore alla media di lungo periodo del 3%. L’espansione incontrollata del finanziamento immobiliare in Svizzera sembra aver incontrato un ostacolo.

Benché i tassi d’interesse abbiano iniziato a scendere, il mercato resta frenato da una combinazione incisiva di costi operativi in aumento e di un contesto normativo sempre più restrittivo. Non è una flessione temporanea, bensì un raffreddamento strutturale che riflette le dure realtà dell’attuale situazione economica. L’epoca del denaro facile è finita e il mercato immobiliare svizzero si confronta ora con una nuova normalità, in cui la crescita è difficile da conquistare e fragile. Con il finanziamento che diventa più complesso, il rallentamento segnala un cambiamento fondamentale nel modo in cui la Svizzera finanzia le abitazioni: si passa da una fase di accumulo aggressivo a una di cautela e incertezza.

Il panorama bancario sta cambiando radicalmente: nel 2024 le banche cantonali si sono imposte come protagoniste indiscusse del mercato, accaparrandosi un impressionante 75% della crescita complessiva. Il loro predominio è netto, mentre i concorrenti si contendono le briciole. A consolidare la propria posizione sono soprattutto questi istituti sostenuti dallo Stato; gli altri operatori hanno invece registrato risultati contrastanti. Le banche Raiffeisen hanno segnato una robusta crescita del 4,6% e le casse pensioni, spesso colossi silenziosi del settore, hanno superato tutti con un aumento dei volumi dell’8%.

La situazione si fa però più cupa per il gigante bancario svizzero. UBS ha perso volumi per quasi 10 miliardi di CHF in attivi ipotecari, registrando una contrazione netta del 3,4%. Questa fuoriuscita di volumi dalla grande banca evidenzia un cambiamento volatile nelle preferenze dei mutuatari e nelle strategie di posizionamento. Il mercato si sta frammentando: gli operatori locali e cooperativi ampliano aggressivamente la propria presenza, mentre il tradizionale peso massimo arretra. Questa divergenza suggerisce un riallineamento fondamentale della fiducia e della competitività nel settore ipotecario svizzero, dove al momento agilità e radicamento locale prevalgono sulla sola dimensione.

La redditività è sotto pressione. Nonostante l’elevato volume di ipoteche gestite, nel 2024 gli istituti finanziari svizzeri hanno guadagnato nettamente meno: dopo i livelli record dell’anno precedente, i rendimenti sono tornati ai valori del 2022. La causa è chiara e inequivocabile: il margine netto d’interesse si è ridotto a un esiguo 1,26%, rispetto all’1,40% dell’anno prima.

È importante sottolineare che questa contrazione dei margini non va a vantaggio dei consumatori. Come chiarisce il rapporto MoneyPark, la flessione «non è stata determinata dalla diminuzione dei tassi d’interesse per i mutuatari, bensì dall’aumento dei costi di rifinanziamento per le banche». Gli istituti finanziari pagano di più per finanziare le proprie attività di credito e questo onere incide direttamente sui loro risultati. Il settore bancario deve correre sempre più per restare sul posto, stretto tra la necessità di offrire tassi di credito competitivi e il costo crescente del capitale. Questa tensione finanziaria indica che il mercato ipotecario continua a muoversi, ma gli ingranaggi faticano, e gli utili facili del 2023 sono svaniti.

L’attuale rallentamento potrebbe essere solo il preludio a uno shock. Si profila una profonda svolta normativa: la votazione del settembre 2025 sull’abolizione del valore locativo. Questo cambiamento di politica rappresenta una «spada di Damocle» sul mercato immobiliare svizzero. Se la proposta venisse approvata, le conseguenze sarebbero rivoluzionarie e potenzialmente dannose per i volumi ipotecari.

Gli esperti della filiale di Helvetia prevedono un impatto considerevole: nei prossimi cinque anni potrebbero essere ammortizzati tra 50 e 150 miliardi di CHF. Un simile processo di riduzione dell’indebitamento non si limiterebbe a raffreddare il mercato, ma potrebbe addirittura paralizzarlo. Nello scenario peggiore, si prospetta una stagnazione totale. Se i proprietari di abitazioni dovessero affrettarsi a ridurre i debiti per adeguarsi alla nuova realtà fiscale, il motore della crescita del mercato ipotecario svizzero potrebbe arrestarsi del tutto. Il 2024 è stato un anno lento, ma il 2025 potrebbe riscrivere radicalmente le regole della proprietà abitativa e dell’indebitamento in Svizzera.