La croissance du marché hypothécaire suisse ralentit à 2,6 % en 2024

Le moteur hypothécaire suisse tourne au ralenti. Selon une révélation marquante de l’étude 2024 du marché hypothécaire de MoneyPark, la croissance nationale s’est limitée à 2,6 %, soit une hausse du volume de 32 milliards de CHF. Ce chiffre n’est pas qu’une statistique : c’est un signal d’alarme, nettement inférieur à la moyenne à long terme de 3 %. L’expansion effrénée du financement immobilier en Suisse semble se heurter à un mur.

Alors que les taux d’intérêt ont commencé à baisser, le marché reste entravé par une combinaison de hausse des coûts d’exploitation et d’un environnement réglementaire toujours plus contraignant. Il ne s’agit pas d’un ralentissement passager, mais d’un refroidissement structurel qui reflète les dures réalités de la conjoncture actuelle. L’argent facile appartient au passé et le marché immobilier suisse doit désormais composer avec une nouvelle normalité, où la croissance est difficile à obtenir et fragile. La complexification du financement et le ralentissement signalent un changement important dans la manière dont la Suisse finance son parc immobilier : on passe d’une période d’accumulation soutenue à une phase d’hésitation prudente.

La hiérarchie bancaire a été profondément remaniée : les banques cantonales se sont imposées comme les grandes gagnantes du marché en 2024, captant 75 % de toute la croissance. Leur domination est sans partage et leurs concurrentes doivent se contenter des miettes. Tandis que ces établissements soutenus par l’État consolident leur position, les autres acteurs connaissent des fortunes diverses. Les banques Raiffeisen ont enregistré une solide croissance de 4,6 %, et les caisses de pension, souvent les géants discrets du secteur, ont devancé tous les autres avec une hausse de volume de 8 %.

Le tableau s’assombrit toutefois pour le géant bancaire suisse. UBS voit son volume reculer et perd près de 10 milliards de CHF d’actifs hypothécaires, soit une contraction marquée de 3,4 %. Cette sortie de volume de la grande banque témoigne d’une évolution instable des préférences des emprunteurs et des choix stratégiques. Le paysage se fragmente : les acteurs locaux et coopératifs étendent agressivement leur présence, tandis que le poids lourd traditionnel recule. Cette divergence laisse entrevoir un réalignement fondamental de la confiance et de la compétitivité dans le secteur hypothécaire suisse, où l’agilité et l’ancrage local l’emportent actuellement sur la seule taille.

La rentabilité est sous pression. Malgré le volume considérable de prêts hypothécaires qu’ils gèrent, les établissements financiers suisses ont nettement moins gagné en 2024 : après les niveaux record de l’année précédente, leurs rendements sont retombés à ceux de 2022. La cause est claire et implacable : la marge d’intérêt nette s’est réduite à 1,26 %, contre 1,40 % un an plus tôt.

Point crucial, cette compression des marges ne profite pas aux consommateurs. Comme le précise le rapport de MoneyPark, cette baisse n’est « pas due à la baisse des taux d’intérêt pour les emprunteurs, mais à la hausse des coûts de refinancement des banques ». Les établissements financiers paient plus cher pour financer leurs activités de prêt, et cette charge pèse directement sur leurs résultats. Le secteur bancaire doit redoubler d’efforts pour simplement maintenir le cap, pris entre la nécessité de proposer des taux de prêt compétitifs et le renchérissement du capital. Cette friction financière montre que, même si le marché hypothécaire continue d’avancer, ses rouages grincent et les profits faciles de 2023 se sont évaporés.

Le ralentissement actuel pourrait n’être que le prélude à un séisme. Une importante rupture réglementaire se profile : le vote de septembre 2025 sur la suppression de la valeur locative. Ce changement de politique représente une « épée de Damoclès » suspendue au-dessus du marché immobilier suisse. S’il est accepté, ses conséquences pourraient être révolutionnaires, voire désastreuses pour le volume des prêts hypothécaires.

Les spécialistes de la filiale d’Helvetia prévoient un impact considérable : entre 50 et 150 milliards de CHF pourraient être amortis au cours des cinq prochaines années. Un désendettement d’une telle ampleur ne ferait pas que refroidir le marché : il pourrait le paralyser complètement. Dans le pire des cas, le marché pourrait connaître une stagnation totale. Si les propriétaires se précipitent pour rembourser leurs dettes afin de s’adapter à la nouvelle réalité fiscale, le moteur de croissance du marché hypothécaire suisse pourrait s’arrêter net. L’année 2024 a été morose, mais 2025 pourrait fondamentalement réécrire les règles de l’accession à la propriété et de l’endettement en Suisse.