Wachstum des Schweizer Hypothekenmarkts sinkt 2024 auf 2,6 %

Der Schweizer Hypothekenmotor stottert. Eine aufschlussreiche Erkenntnis aus der Hypothekenmarktstudie 2024 von MoneyPark: Das Wachstum im Inland ist auf lediglich 2,6 % gesunken. Das entspricht einer Volumenzunahme von 32 Milliarden CHF. Diese Zahl ist nicht bloss eine Statistik, sondern ein Warnsignal: Sie liegt deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von 3 %. Die Zeit des ungezügelten Wachstums bei der Schweizer Immobilienfinanzierung scheint auf Widerstand zu stossen.

Obwohl die Zinssätze zu sinken begonnen haben, wird der Markt weiterhin durch eine starke Kombination aus steigenden Betriebskosten und einem zunehmend erdrückenden regulatorischen Umfeld gebremst. Dabei handelt es sich nicht um einen vorübergehenden Rückgang, sondern um eine strukturelle Abkühlung, die die harten Realitäten des aktuellen wirtschaftlichen Umfelds widerspiegelt. Die Zeiten des einfachen Geldes sind vorbei, und der Schweizer Immobilienmarkt muss sich nun auf eine neue Normalität einstellen, in der Wachstum hart erkämpft und fragil ist. Die zunehmende Komplexität der Finanzierung signalisiert einen entscheidenden Wandel bei der Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz: weg von einer Phase des aggressiven Aufbaus, hin zu vorsichtiger Zurückhaltung.

Die Kantonalbanken haben die Rangordnung im Bankensektor 2024 dramatisch verändert und sich als unangefochtene Gewinnerinnen des Marktes erwiesen: Sie vereinten satte 75 % des gesamten Wachstums auf sich. Ihre Dominanz ist umfassend, während die Konkurrenz um die verbleibenden Anteile kämpft. Während diese staatlich unterstützten Institute ihre starke Stellung festigen, verzeichnen andere Marktteilnehmende unterschiedliche Ergebnisse. Die Raiffeisenbanken legten kräftig um 4,6 % zu, und die Pensionskassen, oft die stillen Riesen der Branche, übertrafen alle anderen mit einer Volumenzunahme von 8 %.

Für den Bankengiganten der Schweiz nimmt die Geschichte jedoch eine düstere Wendung. Die UBS verliert Volumen und hat bei ihren Hypothekenanlagen nahezu 10 Milliarden CHF eingebüsst, ein deutlicher Rückgang um 3,4 %. Dieser Volumenabfluss bei der Grossbank unterstreicht den volatilen Wandel bei den Präferenzen der Kreditnehmenden und der strategischen Positionierung. Der Markt spaltet sich: Lokale und genossenschaftliche Institute bauen ihre Präsenz aggressiv aus, während sich der traditionelle Branchenprimus zurückzieht. Diese Entwicklung deutet auf eine grundlegende Neuordnung von Vertrauen und Wettbewerbsfähigkeit im Schweizer Hypothekensektor hin. Derzeit setzen sich Wendigkeit und lokale Verankerung gegenüber schierer Grösse durch.

Die Rentabilität steht unter Druck. Trotz des grossen Umfangs der verwalteten Hypotheken erzielten Schweizer Finanzinstitute 2024 deutlich geringere Erträge. Nach den Rekordwerten des Vorjahres sanken die Renditen wieder auf das Niveau von 2022. Der Grund ist klar und unerbittlich: Die Nettozinsmarge ist auf hauchdünne 1,26 % geschrumpft, gegenüber soliden 1,40 % ein Jahr zuvor.

Entscheidend ist, dass diese Margenverengung den Konsumentinnen und Konsumenten nicht zugutekommt. Wie der MoneyPark-Bericht unmissverständlich festhält, wurde dieser Rückgang «nicht durch sinkende Zinssätze für Kreditnehmende verursacht, sondern durch steigende Refinanzierungskosten für die Banken». Die Finanzinstitute zahlen einen Aufpreis, um ihre Kreditvergabe zu finanzieren, und diese Kostenbelastung schmälert unmittelbar ihr Ergebnis. Der Bankensektor muss sich immer mehr anstrengen, nur um auf der Stelle zu treten. Er steckt zwischen der Notwendigkeit wettbewerbsfähiger Kreditzinsen und den steigenden Kapitalkosten fest. Diese finanzielle Reibung zeigt: Der Hypothekenmarkt ist zwar noch in Bewegung, doch die Zahnräder greifen nur schwer ineinander. Die einfachen Gewinne von 2023 sind verflogen.

Die aktuelle Verlangsamung könnte nur das Vorbeben eines Erdbebens sein. Eine massive regulatorische Umwälzung steht bevor: die Abstimmung im September 2025 über die Abschaffung des Eigenmietwerts. Dieser politische Kurswechsel ist ein «Damoklesschwert», das über dem Schweizer Immobilienmarkt schwebt. Bei einer Annahme wären die Folgen geradezu revolutionär und könnten das Hypothekenvolumen erheblich beeinträchtigen.

Expertinnen und Experten der Helvetia-Tochtergesellschaft rechnen mit beträchtlichen Auswirkungen: In den nächsten fünf Jahren könnten zwischen 50 und 150 Milliarden CHF amortisiert werden. Ein derart massiver Schuldenabbau würde den Markt nicht nur abkühlen, sondern könnte ihn ganz zum Erliegen bringen. Im schlimmsten Fall droht eine vollständige Stagnation. Wenn Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer möglicherweise rasch ihre Schulden zurückzahlen, um sich auf die neue steuerliche Realität einzustellen, könnte der Wachstumsmotor des Schweizer Hypothekenmarkts vollständig zum Stillstand kommen. 2024 war ein schwaches Jahr, doch 2025 könnte die Regeln für Wohneigentum und Verschuldung in der Schweiz grundlegend neu schreiben.