Il tasso di alloggi sfitti in Svizzera scende sotto l’1%

Il 1° giugno 2026 in Svizzera si contavano 45’493 abitazioni vuote, pari a un tasso di alloggi sfitti dello 0,93%. Il dato, pubblicato dall’Ufficio federale di statistica, segna il primo tasso inferiore all’1% dal 2013 e conferma che il mercato immobiliare si è ristretto per sei anni consecutivi.

La variazione annua è contenuta in termini percentuali, ma significativa per chi cerca un appartamento nei mercati più tesi del Paese. Il numero di abitazioni sfitte è diminuito di 2’962, pari al 6,1%, rispetto all’anno precedente. Dal 2021 il tasso nazionale di alloggi sfitti è sceso di 0,79 punti percentuali.

L’offerta disponibile è inoltre concentrata sul mercato degli affitti. 34’690 abitazioni erano proposte in locazione, mentre 10’803 erano in vendita. Le possibilità si riducono così per le economie domestiche che devono rinnovare un contratto, trasferirsi o far fronte a costi ipotecari più elevati.

La penuria va oltre il dato complessivo. Gli alloggi sfitti sono diminuiti per tutte le tipologie, con il calo percentuale più marcato per gli appartamenti di due locali. Queste unità più piccole sono particolarmente importanti per le persone che vivono sole, gli studenti e gli anziani che devono restare vicini al posto di lavoro, ai trasporti e ai servizi. Gli ultimi dati confermano che l’offerta abitativa è una delle pressioni più immediate sul costo della vita in Svizzera.

Quindici Cantoni registrano ormai un tasso di alloggi sfitti inferiore all’1%, mettendo in luce forti differenze nell’accesso alla casa in Svizzera. Zugo ha segnato il tasso più basso del Paese, pari allo 0,20%, seguito da Ginevra con lo 0,31% e Obvaldo con lo 0,38%. Vaud si attestava allo 0,87% ed era l’unico Cantone della Svizzera romanda, oltre a Ginevra, sotto la soglia nazionale.

La pressione è particolarmente intensa nelle zone economicamente attrattive e con poco spazio disponibile. Anche Uri, Svitto, Zurigo, Nidvaldo, Lucerna, Glarona, Grigioni, Basilea Campagna, Basilea Città e Sciaffusa hanno registrato tassi inferiori all’1%.

Il Giura resta un’eccezione, con il tasso di alloggi sfitti più elevato, pari al 3,35%. Seguono Soletta con l’1,91%, il Ticino con l’1,78% e Neuchâtel con l’1,64%. Un tasso più elevato non significa automaticamente che gli alloggi siano accessibili o situati dove la domanda è più forte, ma il divario regionale mostra quanto la pressione abitativa sia distribuita in modo disomogeneo.

Sei delle sette grandi regioni svizzere hanno registrato una diminuzione dei tassi di alloggi sfitti. La Svizzera orientale, la Svizzera nord-occidentale e il Ticino hanno segnato i cali più marcati. L’area metropolitana di Zurigo ha fatto eccezione, salendo leggermente allo 0,52%, un valore che indica comunque un mercato molto teso.

Nel 2023 gli investitori istituzionali possedevano circa il 44% degli alloggi in affitto in Svizzera, contro circa il 31% nel 2000. Casse pensioni, assicuratori e società immobiliari hanno aumentato la loro quota, mentre i proprietari privati e gli enti senza scopo di lucro hanno perso terreno. Questo cambiamento è avvenuto parallelamente a una persistente diminuzione degli alloggi disponibili e all’aumento degli affitti.

L’evoluzione della proprietà è importante perché gli inquilini vivono il mercato immobiliare attraverso le pigioni mensili, le condizioni dei contratti e la concorrenza per ogni appartamento disponibile. Nelle zone in cui il tasso di alloggi sfitti è prossimo allo zero, le economie domestiche hanno scarso margine di trattativa e possono restare in abitazioni inadatte, perché trasferirsi comporterebbe un affitto più alto o una lunga ricerca.

I dati nazionali mostrano inoltre che l’offerta si sta restringendo per diverse tipologie di immobili. Il 1° giugno erano vuote 6’496 case unifamiliari, mentre 3’910 abitazioni costruite negli ultimi due anni non erano ancora state occupate. Gli alloggi sfitti sono diminuiti sia tra le nuove costruzioni sia tra le case unifamiliari: la stretta, quindi, non riguarda un solo segmento del mercato.

Gli affitti dipendono dalla posizione, dalla qualità, dalle regolamentazioni e dalla proprietà; perciò il tasso nazionale di alloggi sfitti non può spiegare ogni aumento delle pigioni. Fornisce però una misura chiara del poco margine rimasto nel sistema. Un’economia domestica alla ricerca di un’abitazione a Zugo, Ginevra o in alcune zone di Zurigo si trova di fronte a un mercato molto diverso da quello del Giura o di Soletta.

L’Associazione svizzera degli inquilini afferma che le nuove costruzioni non allentano la pressione su molte economie domestiche, perché una parte consistente si colloca nella fascia più cara del mercato. Secondo l’associazione, gli alloggi meno costosi stanno scomparendo progressivamente, nonostante i promotori immobiliari aggiungano nuove unità.

La critica riguarda la composizione dell’offerta, non soltanto il suo volume. Un appartamento di nuova costruzione può aumentare il parco immobiliare nazionale e restare comunque fuori dalla portata di famiglie, lavoratori con salari bassi, studenti o pensionati. Conta anche la posizione. Costruire lontano dai principali centri di lavoro può servire a poco a chi non può permettersi tragitti più lunghi o costi di trasporto maggiori.

L’associazione ha inoltre accusato alcuni locatori di esigere affitti eccessivi e di violare i limiti legali dei rendimenti. Sono accuse gravi, che dipendono dalle circostanze delle singole abitazioni e dei relativi contratti. Mettono in luce la tensione giuridica e politica creata da un mercato in cui gli inquilini hanno poche alternative.

I dati sugli alloggi sfitti rafforzano le preoccupazioni dell’associazione. Gli alloggi sfitti in locazione sono diminuiti del 6,7% in un anno, contro un calo del 4,1% delle abitazioni in vendita. La diminuzione percentuale più forte ha riguardato gli appartamenti di due locali, una categoria molto richiesta dalle economie domestiche più piccole. Per gli inquilini, la sfida immediata è trovare un’abitazione disponibile e accessibile, non semplicemente contare i progetti di nuove costruzioni.

Con un tasso di alloggi sfitti dello 0,93%, la Svizzera dispone di un margine ridotto mentre continuano a cambiare la popolazione, l’occupazione e la domanda delle economie domestiche. La prossima fase del dibattito sulla casa si concentrerà su dove costruire, su chi può permettersi le nuove abitazioni e sulla rapidità con cui queste arrivano sul mercato.

Le condizioni variano da un Cantone all’altro e i responsabili politici devono tenerne conto. A Zugo e Ginevra occorre aumentare la capacità in mercati dove gli alloggi disponibili sono rarissimi. Il Giura e Soletta dispongono di più abitazioni vuote, che però potrebbero non corrispondere alla domanda per posizione, dimensioni, stato o prezzo. Le medie nazionali indicano la tendenza, ma sono le decisioni locali in materia di pianificazione a determinare se le economie domestiche trovano una soluzione praticabile.

I dati danno inoltre maggior peso alle richieste di accelerare le costruzioni, densificare le zone vicine ai trasporti pubblici e rafforzare la protezione degli inquilini. Ogni misura comporta compromessi sull’uso del suolo, le infrastrutture, il carattere dei quartieri e le finanze pubbliche. L’Associazione svizzera degli inquilini chiede un’offerta accessibile ai bilanci ordinari, e non soltanto al segmento di lusso.

Per chi è in affitto, le prospettive a breve termine restano difficili. Gli alloggi sfitti in locazione diminuiscono più rapidamente di quelli in vendita, e il tasso nazionale è calato ogni anno dal 2020. Se non saranno disponibili nuove abitazioni nelle località e nelle fasce di prezzo in cui la domanda è più forte, la concorrenza per ottenere un contratto di locazione resterà intensa in gran parte della Svizzera.