Leerwohnungsziffer in der Schweiz fällt unter 1%

Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 45'493 Wohnungen leer, was einer Leerwohnungsziffer von 0.93% entspricht. Die vom Bundesamt für Statistik veröffentlichte Zahl markiert die erste Leerwohnungsziffer unter 1% seit 2013 und bestätigt, dass sich der Wohnungsmarkt seit sechs Jahren in Folge verengt.

Die jährliche Veränderung ist prozentual gering, für Menschen, die in den angespanntesten Märkten des Landes eine Wohnung suchen, jedoch bedeutend. Die Zahl der leer stehenden Wohnungen sank gegenüber dem Vorjahr um 2'962 oder 6.1%. Seit 2021 ist die Leerwohnungsziffer landesweit um 0.79 Prozentpunkte zurückgegangen.

Das verfügbare Angebot entfällt zudem mehrheitlich auf den Mietwohnungsmarkt. 34'690 Wohnungen wurden zur Miete angeboten, während 10'803 zum Verkauf standen. Haushalten, die vor einer Vertragsverlängerung, einem Umzug oder steigenden Hypothekarzinsen stehen, bleiben damit weniger Möglichkeiten.

Der Mangel geht über die Gesamtzahl hinaus. Die Leerstände gingen bei Wohnungen jeder Grösse zurück, wobei Zweizimmerwohnungen den stärksten prozentualen Rückgang verzeichneten. Diese kleineren Wohnungen sind besonders wichtig für Einpersonenhaushalte, Studierende und ältere Menschen, die in der Nähe von Arbeitsplätzen, Verkehr und Dienstleistungen bleiben müssen. Die neuesten Zahlen zeigen, dass das Wohnungsangebot zu den unmittelbarsten Herausforderungen bei den Lebenshaltungskosten in der Schweiz gehört.

In fünfzehn Kantonen liegt die Leerwohnungsziffer inzwischen unter 1%, was die grossen Unterschiede beim Zugang zu Wohnraum in der Schweiz deutlich macht. Zug verzeichnete mit 0.20% die tiefste Leerwohnungsziffer des Landes, gefolgt von Genf mit 0.31% und Obwalden mit 0.38%. Die Waadt lag bei 0.87% und war damit neben Genf der einzige Kanton der französischsprachigen Schweiz mit einem Wert unter dem nationalen Schwellenwert.

Besonders gross ist der Druck in wirtschaftlich attraktiven und flächenmässig begrenzten Gebieten. Auch Uri, Schwyz, Zürich, Nidwalden, Luzern, Glarus, Graubünden, Basel-Landschaft, Basel-Stadt und Schaffhausen wiesen Leerwohnungsziffern unter 1% auf.

Jura blieb mit der höchsten Leerwohnungsziffer von 3.35% der Ausreisser. Es folgten Solothurn mit 1.91%, das Tessin mit 1.78% und Neuenburg mit 1.64%. Eine höhere Leerwohnungsziffer bedeutet nicht automatisch, dass Wohnungen bezahlbar sind oder dort liegen, wo die Nachfrage am grössten ist. Die regionalen Unterschiede zeigen jedoch, wie ungleich der Druck auf den Wohnungsmarkt verteilt ist.

In sechs der sieben Grossregionen der Schweiz sank die Leerwohnungsziffer. Die stärksten Rückgänge verzeichneten die Ostschweiz, die Nordwestschweiz und das Tessin. Der Grossraum Zürich bildete die Ausnahme: Dort stieg die Leerwohnungsziffer leicht auf 0.52%, was jedoch weiterhin auf einen stark angespannten Markt hindeutet.

Institutionelle Anleger besassen 2023 rund 44% der Mietwohnungen in der Schweiz, gegenüber etwa 31% im Jahr 2000. Pensionskassen, Versicherungen und Immobiliengesellschaften bauten ihren Anteil aus, während private und gemeinnützige Vermieterinnen und Vermieter an Boden verloren. Diese Verschiebung ging mit einem anhaltenden Rückgang der verfügbaren Wohnungen und steigenden Mieten einher.

Der Eigentümertrend ist bedeutsam, weil Mieterinnen und Mieter den Wohnungsmarkt über monatliche Zahlungen, Mietvertragsbedingungen und den Wettbewerb um jede verfügbare Wohnung erleben. In Gebieten mit einer Leerwohnungsziffer nahe null haben Haushalte kaum Verhandlungsspielraum und bleiben möglicherweise in ungeeigneten Wohnungen, weil ein Umzug eine höhere Miete oder eine lange Suche bedeuten würde.

Die nationalen Zahlen zeigen zudem, dass sich das Angebot bei verschiedenen Immobilientypen verknappt. Am 1. Juni standen 6'496 Einfamilienhäuser leer, während 3'910 Wohnungen, die in den vorangegangenen zwei Jahren gebaut worden waren, noch nicht bewohnt wurden. Die Leerstände gingen sowohl bei neu gebauten Wohnungen als auch bei Einfamilienhäusern zurück. Das deutet darauf hin, dass die Verknappung nicht auf ein einzelnes Marktsegment beschränkt ist.

Die Mieten werden von Lage, Qualität, Regulierung und Eigentumsverhältnissen beeinflusst. Deshalb kann die nationale Leerwohnungsziffer nicht jede Mietzinserhöhung erklären. Sie ist jedoch ein klares Mass dafür, wie wenig Spielraum im System noch vorhanden ist. Ein Haushalt, der in Zug, Genf oder Teilen von Zürich eine Wohnung sucht, trifft auf einen ganz anderen Markt als jemand, der im Jura oder in Solothurn sucht.

Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband sagt, dass Neubauten den Druck auf viele Haushalte nicht lindern, weil ein grosser Teil davon im teuren Marktsegment liegt. Der Verband argumentiert, dass günstiger Wohnraum zunehmend verschwindet, obwohl neue Wohnungen gebaut werden.

Diese Kritik betrifft die Zusammensetzung des Angebots und nicht nur dessen Umfang. Eine neu gebaute Wohnung kann den landesweiten Wohnungsbestand vergrössern und trotzdem für Familien, tiefer entlöhnte Arbeitnehmende, Studierende oder Pensionierte unerschwinglich bleiben. Auch die Lage ist entscheidend. Bauten weit entfernt von grossen Arbeitszentren helfen Menschen möglicherweise wenig, die sich längere Pendelwege oder höhere Transportkosten nicht leisten können.

Der Verband hat zudem einigen Vermietern vorgeworfen, überhöhte Mieten zu verlangen und gesetzliche Grenzen für Renditen zu überschreiten. Dabei handelt es sich um schwerwiegende Vorwürfe, deren Beurteilung von den Umständen der einzelnen Liegenschaften und Mietverträge abhängt. Sie weisen auf die rechtlichen und politischen Spannungen hin, die ein Markt mit wenigen Alternativen für Mieterinnen und Mieter mit sich bringt.

Die Leerwohnungszahlen stützen die Bedenken des Verbands. Die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen sank innert eines Jahres um 6.7%, verglichen mit einem Rückgang von 4.1% bei den zum Verkauf stehenden Wohnungen. Den stärksten prozentualen Rückgang verzeichneten Zweizimmerwohnungen, eine Kategorie mit hoher Nachfrage von kleinen Haushalten. Für Mieterinnen und Mieter besteht die unmittelbare Herausforderung darin, eine verfügbare und zugleich bezahlbare Wohnung zu finden, und nicht bloss darin, neue Bauprojekte zu zählen.

Eine Leerwohnungsziffer von 0.93% lässt der Schweiz nur wenig Reserve, während sich Bevölkerung, Beschäftigung und Haushaltsnachfrage weiter verändern. In der nächsten Phase der Wohnungsdebatte wird es darum gehen, wo neue Wohnungen gebaut werden, wer sie sich leisten kann und wie schnell sie auf den Markt kommen.

Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Kanton. In Zug und Genf braucht es zusätzliche Kapazitäten in Märkten, in denen verfügbare Wohnungen aussergewöhnlich selten sind. Im Jura und in Solothurn gibt es mehr leer stehenden Wohnraum, doch dieser entspricht möglicherweise nicht der Nachfrage hinsichtlich Lage, Grösse, Zustand oder Preis. Nationale Durchschnittswerte zeigen die Entwicklung, aber lokale Planungsentscheide bestimmen, ob Haushalte eine passende Lösung finden.

Die Zahlen verleihen zudem Forderungen nach schnellerem Bauen, dichterer Bebauung rund um den öffentlichen Verkehr und einem stärkeren Schutz der Mieterinnen und Mieter politisches Gewicht. Jede Massnahme bringt Zielkonflikte bei der Landnutzung, der Infrastruktur, dem Quartiercharakter und den öffentlichen Finanzen mit sich. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband fordert ein Angebot, das für gewöhnliche Haushaltsbudgets erschwinglich ist und sich nicht nur an das gehobene Marktsegment richtet.

Für Mieterinnen und Mieter bleibt die unmittelbare Aussicht schwierig. Die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen sinkt schneller als jene der zum Verkauf stehenden Wohnungen, und die nationale Leerwohnungsziffer ist seit 2020 jedes Jahr zurückgegangen. Solange neue Wohnungen nicht dort und in den Preisklassen verfügbar werden, wo die Nachfrage am grössten ist, bleibt der Wettbewerb um Mietverträge in weiten Teilen der Schweiz intensiv.