Più abitazioni potrebbero finalmente cominciare ad attenuare la penuria abitativa in Svizzera

Nei prossimi due anni la Svizzera potrebbe aggiungere 95’000 abitazioni, secondo una nuova analisi della società di consulenza immobiliare Wüest Partner. Le previsioni indicano circa 45’000 nuove abitazioni nette nel 2026 e 50’000 nel 2027, una ripresa significativa dopo diversi anni di debole attività edilizia.

La tempistica è importante. Il 1° giugno la Svizzera contava appena 45’493 abitazioni vuote, pari a un tasso di abitazioni sfitte dello 0,93% a livello nazionale, secondo l’Ufficio federale di statistica. Il tasso è sceso per sei anni consecutivi e dal 2021 è diminuito di 0,79 punti percentuali. Per chi cerca casa, ciò ha significato meno scelta, più concorrenza e affitti in aumento, in particolare nei maggiori centri occupazionali.

Secondo Wüest Partner, il ciclo edilizio ha raggiunto il punto più basso. Nel 2024 la Svizzera ha aggiunto circa 40’000 abitazioni, mentre la società di consulenza stima che nel 2025 ne siano state aggiunte soltanto 39’000, il risultato più debole dal 2009. Se le previsioni si avvereranno, la produzione annuale supererà questi livelli recenti e porterà un certo sollievo entro la fine del 2027.

Il sollievo arriverà gradualmente. Lo studio descrive l’aumento del 2026 come sporadico nelle diverse regioni e prevede una ripresa più ampia nel 2027. Le cifre nazionali indicano quindi una tendenza, non garantiscono che trovare un’abitazione sarà più facile o meno costoso per tutte le economie domestiche.

Le previsioni passano da 39’000 abitazioni nel 2025 a 50’000 nel 2027, ma il percorso verso questo aumento è iniziato diversi anni fa. Wüest Partner collega la ripresa attesa a un cambiamento delle condizioni di mercato avviatosi attorno al 2020.

Per anni il tasso di abitazioni sfitte era aumentato, prima di iniziare a scendere rapidamente nel 2020. Nel contempo, i valori degli immobili residenziali sono cresciuti in modo marcato. Questi due sviluppi hanno cambiato i calcoli di promotori e investitori, creando incentivi più forti a preparare nuovi progetti e a richiedere le autorizzazioni edilizie.

In Svizzera, tuttavia, i progetti abitativi richiedono tempo. I promotori si sono confrontati con procedure di pianificazione più complesse, ulteriori norme edilizie, costi di costruzione più elevati e tassi d’interesse variabili. Queste pressioni hanno ritardato alcuni progetti e reso più difficile finanziare altri. Un progetto può impiegare diversi anni per passare dalla progettazione alle autorizzazioni e alla costruzione.

Molti progetti avviati dopo il 2020 hanno ormai completato queste fasi e si avvicinano alla consegna. Questo arretrato spiega perché la costruzione potrebbe accelerare, anche se i progetti attualmente in preparazione non indicano un ulteriore aumento nel 2028. L’incremento atteso è quindi in parte il risultato ritardato di decisioni precedenti, non la prova che il processo di sviluppo immobiliare sia diventato più rapido.

Per le economie domestiche, la distinzione è importante. Un maggior numero di abitazioni completate può attenuare la concorrenza, ma a determinare chi ne beneficerà saranno il numero di alloggi consegnati, la loro ubicazione e il loro prezzo.

Il tasso di abitazioni sfitte è dello 0,31% a Ginevra e appena dello 0,20% a Zugo, a dimostrazione del fatto che la ripresa nazionale della costruzione non avrà lo stesso impatto in tutte le regioni della Svizzera. La pressione è più forte nei centri urbani ed economici più richiesti, dove le abitazioni disponibili restano scarse nonostante la prospettiva di nuove costruzioni.

Wüest Partner prevede che la ripresa del 2026 sarà più marcata in alcuni Cantoni della Svizzera occidentale e delle regioni alpine. Nel 2027 la produzione dovrebbe aumentare nettamente in Turgovia, Ginevra, Vallese e Neuchâtel. Anche ampie zone dell’Altopiano svizzero dovrebbero beneficiarne.

La situazione dell’offerta rimane disomogenea. È probabile che circa la metà dei Cantoni resti al di sotto della media di lungo periodo per la costruzione. Nei dati sulle abitazioni sfitte, il Giura ha registrato il tasso più elevato, pari al 3,35%, seguito da Soletta con l’1,91%, dal Ticino con l’1,78% e da Neuchâtel con l’1,64%. Queste cifre evidenziano il divario tra i luoghi in cui vi sono abitazioni disponibili e i mercati in cui lavoratori ed economie domestiche si contendono un numero limitato di alloggi.

La Grande Zurigo è stata l’unica grande regione a registrare un lieve aumento del tasso di abitazioni sfitte, che è tuttavia rimasto molto basso, allo 0,52%. Wüest Partner afferma inoltre che nei grandi centri urbani non si intravede ancora un allentamento generalizzato. Sarà l’ubicazione a determinare se la prossima ondata di costruzioni porterà sollievo o soltanto un modesto miglioramento.

Nel 2026 era vuoto soltanto lo 0,93% delle abitazioni svizzere, e la maggior parte del calo riguardava il mercato delle locazioni. Delle 45’493 abitazioni vuote censite il 1° giugno, 34’690 erano disponibili in affitto e 10’803 in vendita. In un anno le abitazioni in affitto sfitte sono diminuite del 6,7%, mentre quelle in vendita sono scese del 4,1%.

Le abitazioni sfitte sono diminuite in tutte le categorie di dimensioni, con il calo percentuale più netto per i bilocali. Anche le abitazioni di nuova costruzione e le case unifamiliari avevano meno probabilità di rimanere vuote. I dati indicano una domanda diffusa in tutto il mercato, anche se la pressione è particolarmente evidente per le economie domestiche in cerca di piccoli appartamenti in affitto.

È cambiata anche la struttura della proprietà. Tra il 2000 e il 2023, la quota di abitazioni in affitto detenuta da investitori istituzionali, tra cui casse pensioni, assicurazioni e società immobiliari, è passata da circa il 31% al 44%. Nello stesso periodo, i locatori privati e senza scopo di lucro hanno perso terreno.

L’Associazione svizzera degli inquilini ha avvertito che la sola costruzione non garantirà abitazioni a prezzi accessibili. A suo avviso, buona parte della nuova offerta si rivolge alla fascia di prezzo più elevata, mentre le abitazioni meno costose scompaiono. L’associazione ha inoltre accusato alcuni locatori di chiedere affitti eccessivi e di superare i limiti legali dei rendimenti, accuse che restano parte del più ampio dibattito politico sui costi abitativi.

Per gli inquilini, la prova della ripresa edilizia sarà semplice: capire se le nuove abitazioni saranno accessibili a chi ha un reddito ordinario.

Wüest Partner prevede che la penuria abitativa si attenuerà in parte entro la fine del 2027, ma la sua stessa analisi non offre prospettive chiare di un aumento duraturo della costruzione oltre tale data. Le domande di costruzione attualmente pendenti non indicano un’ulteriore accelerazione nel 2028.

La Svizzera si trova quindi di fronte a una finestra temporale limitata. I progetti sviluppati dal 2020 possono aumentare il numero di abitazioni completate nel 2026 e nel 2027, ma la fase successiva dipenderà dalla capacità dei promotori di superare i costi e i ritardi che hanno inizialmente indebolito la produzione. La complessità della pianificazione, le norme edilizie, le condizioni di finanziamento e i costi di costruzione continueranno a determinare che cosa si costruirà e dove.

La distribuzione regionale resterà decisiva. Un nuovo edificio residenziale in Turgovia, Vallese o Neuchâtel può ampliare la scelta a livello locale, mentre le economie domestiche di Ginevra, Zugo o della regione di Zurigo potrebbero notare pochi cambiamenti se la domanda continuerà a superare le consegne. I totali nazionali possono nascondere questo squilibrio.

La penuria abitativa in Svizzera si misurerà quindi tanto nell’esperienza concreta delle persone quanto nel numero di abitazioni completate. Un maggior numero di abitazioni dovrebbe offrire agli inquilini più possibilità di ricerca, soprattutto nelle regioni che riceveranno un’offerta consistente. Per cambiare la situazione dell’accessibilità economica in tutto il Paese serviranno una produzione sostenuta, ubicazioni adeguate e una più ampia varietà di prezzi.