Mehr Wohnungen könnten die Wohnungsnot in der Schweiz endlich zu lindern beginnen

In den nächsten zwei Jahren könnte die Zahl der Wohnungen in der Schweiz um 95’000 steigen, wie aus einer neuen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner hervorgeht. Die Prognose geht von rund 45’000 zusätzlichen Wohnungen im Jahr 2026 und 50’000 im Jahr 2027 aus. Das wäre eine deutliche Erholung nach mehreren Jahren mit schwacher Bautätigkeit.

Der Zeitpunkt ist entscheidend. Am 1. Juni standen in der Schweiz gerade einmal 45’493 Wohnungen leer, was einer Leerstandsquote von 0,93 Prozent entspricht, wie das Bundesamt für Statistik mitteilte. Die Quote ist sechs Jahre in Folge gesunken und seit 2021 um 0,79 Prozentpunkte zurückgegangen. Für Mieterinnen und Mieter bedeutete dies weniger Auswahl, stärkere Konkurrenz und steigende Mieten, insbesondere in den grössten Arbeitsmarktzentren.

Wüest Partner zufolge hat der Bauzyklus seinen Tiefpunkt erreicht. 2024 kamen in der Schweiz rund 40’000 Wohnungen hinzu. Für 2025 schätzt das Beratungsunternehmen die Zahl auf nur 39’000, den tiefsten Wert seit 2009. Falls sich die Prognose bewahrheitet, wird die jährliche Produktion über diese jüngsten Werte steigen und bis Ende 2027 für eine gewisse Entlastung sorgen.

Diese Entlastung wird schrittweise eintreten. Die Studie beschreibt den Anstieg 2026 als punktuell und regional unterschiedlich, während für 2027 eine breitere Erholung erwartet wird. Die nationalen Zahlen zeigen somit eine Entwicklungstendenz, sind aber keine Garantie dafür, dass Wohnen für jeden Haushalt günstiger oder einfacher wird.

Die Prognose steigt von 39’000 Wohnungen im Jahr 2025 auf 50’000 im Jahr 2027, doch die Grundlage dafür wurde bereits mehrere Jahre zuvor gelegt. Wüest Partner führt die erwartete Erholung auf eine Veränderung der Marktbedingungen zurück, die ungefähr 2020 eingesetzt habe.

Vor ihrem raschen Rückgang ab 2020 waren die Leerstandsquoten jahrelang gestiegen. Gleichzeitig nahmen die Werte von Wohnimmobilien stark zu. Diese beiden Entwicklungen veränderten die Kalkulation von Bauträgern und Investoren und schufen stärkere Anreize, neue Projekte vorzubereiten und eine Baubewilligung zu beantragen.

Bauprojekte kommen in der Schweiz jedoch nur langsam voran. Bauträger waren mit komplexeren Planungsverfahren, zusätzlichen Bauvorschriften, höheren Baukosten und wechselnden Zinssätzen konfrontiert. Diese Belastungen verzögerten einige Projekte und erschwerten bei anderen die Finanzierung. Bis ein Projekt Planung, Bewilligungsverfahren und Bau durchlaufen hat, können mehrere Jahre vergehen.

Viele der nach 2020 gestarteten Projekte haben diese Etappen inzwischen abgeschlossen und stehen kurz vor der Fertigstellung. Dieser Rückstau erklärt, weshalb sich der Bau beschleunigen könnte, obwohl die aktuelle Projektpipeline für 2028 keinen weiteren Anstieg erkennen lässt. Der erwartete Zuwachs ist somit teilweise eine verzögerte Folge früherer Entscheidungen und kein Hinweis darauf, dass sich der zugrunde liegende Entwicklungsprozess beschleunigt hat.

Für Haushalte ist dieser Unterschied wichtig. Mehr fertiggestellte Wohnungen können die Konkurrenz verringern, doch entscheidend dafür, wer davon profitiert, sind die Zahl der Wohnungen, ihre Lage und ihr Preis.

In Genf liegt die Leerstandsquote bei 0,31 Prozent, in Zug bei gerade einmal 0,20 Prozent. Das zeigt, weshalb sich eine Erholung des Wohnungsbaus auf nationaler Ebene nicht überall in der Schweiz gleich auswirken wird. Am grössten ist der Druck in begehrten städtischen und wirtschaftlichen Zentren, wo trotz der Aussicht auf mehr Bautätigkeit weiterhin nur wenige Wohnungen verfügbar sind.

Wüest Partner erwartet, dass der Aufschwung 2026 in ausgewählten Kantonen der Westschweiz und in den Alpenregionen am stärksten ausfallen wird. Für 2027 wird ein kräftiger Anstieg der Produktion in Thurgau, Genf, Wallis und Neuenburg prognostiziert. Auch grosse Teile des Schweizer Mittellands dürften profitieren.

Das Angebot bleibt regional uneinheitlich. In etwa der Hälfte der Kantone dürfte die Bautätigkeit unter dem langjährigen Durchschnitt bleiben. Bei den Leerstandszahlen verzeichnete der Jura mit 3,35 Prozent die höchste Quote, gefolgt von Solothurn mit 1,91 Prozent, dem Tessin mit 1,78 Prozent und Neuenburg mit 1,64 Prozent. Diese Zahlen verdeutlichen den Unterschied zwischen Orten mit verfügbaren Wohnungen und Märkten, in denen Arbeitskräfte und Haushalte um eine begrenzte Zahl von Wohnungen konkurrieren.

Die Grossregion Zürich war die einzige grössere Region, in der die Leerstandsquote leicht anstieg. Mit 0,52 Prozent blieb sie jedoch sehr tief. Wüest Partner zufolge ist auch in den grossen urbanen Zentren noch keine breit abgestützte Entspannung in Sicht. Die Lage wird darüber entscheiden, ob sich die kommende Bauwelle wie eine Entlastung oder lediglich wie eine bescheidene Verbesserung anfühlt.

2026 standen nur 0,93 Prozent der Schweizer Wohnungen leer, wobei der Mietwohnungsmarkt den grössten Teil des Rückgangs ausmachte. Von den 45’493 am 1. Juni gezählten leerstehenden Wohnungen waren 34’690 zu vermieten und 10’803 zu verkaufen. Die Zahl der Mietwohnungen im Leerstand sank innerhalb eines Jahres um 6,7 Prozent, während die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen um 4,1 Prozent zurückging.

Die Leerstände nahmen bei Wohnungen aller Grössen ab. Bei Zweizimmerwohnungen war der prozentuale Rückgang am stärksten. Auch neu gebaute Wohnungen und Einfamilienhäuser standen seltener leer. Die Zahlen deuten auf eine breit abgestützte Nachfrage hin, wobei der Druck besonders für Haushalte spürbar ist, die kleinere Mietwohnungen suchen.

Auch die Eigentumsverhältnisse haben sich verändert. Zwischen 2000 und 2023 stieg der Anteil der Mietwohnungen im Besitz institutioneller Investoren, darunter Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienunternehmen, von rund 31 auf 44 Prozent. Private und gemeinnützige Vermieter verloren im gleichen Zeitraum Marktanteile.

Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband warnte, dass der Wohnungsbau allein keine bezahlbaren Mieten garantiere. Seiner Ansicht nach richtet sich ein grosser Teil des neuen Angebots an das teure Marktsegment, während günstigere Wohnungen verschwinden. Der Verband wirft zudem einigen Vermietern vor, überhöhte Mieten zu verlangen und die gesetzlich zulässigen Renditen zu überschreiten. Diese Vorwürfe sind Teil der breiteren politischen Debatte über die Wohnkosten.

Für Mieterinnen und Mieter lässt sich der Erfolg der Erholung im Wohnungsbau an einer einfachen Frage messen: Werden neue Wohnungen zu Preisen verfügbar, die für normale Einkommen erschwinglich sind?

Wüest Partner erwartet, dass sich die Wohnungsnot bis Ende 2027 etwas abschwächt, doch die eigene Analyse bietet keine klare Aussicht auf einen anhaltenden Bauboom danach. Die derzeit vorliegenden Baugesuche lassen für 2028 keine weitere Beschleunigung erkennen.

Damit bleibt der Schweiz nur ein begrenztes Zeitfenster. Projekte, die seit 2020 entwickelt wurden, können die Fertigstellungen 2026 und 2027 erhöhen. Die nächste Phase hängt jedoch davon ab, ob Bauträger die Kosten und Verzögerungen überwinden können, die den Bau zuvor gebremst haben. Komplexe Planungsverfahren, Bauvorschriften, Finanzierungsbedingungen und Baupreise werden weiterhin beeinflussen, was und wo gebaut wird.

Die regionale Entwicklung wird entscheidend bleiben. Ein neues Mehrfamilienhaus im Thurgau, im Wallis oder in Neuenburg kann die Auswahl vor Ort vergrössern. Haushalte in Genf, Zug oder im Raum Zürich könnten dagegen kaum Veränderungen spüren, wenn die Nachfrage weiterhin schneller steigt als die Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Nationale Gesamtzahlen können dieses Ungleichgewicht verdecken.

Die Wohnungsnot in der Schweiz wird sich deshalb ebenso sehr an den Alltagserfahrungen wie an den Fertigstellungszahlen messen lassen. Eine höhere Zahl an Wohnungen sollte Mieterinnen und Mietern mehr Spielraum bei der Suche verschaffen, insbesondere in Regionen mit umfangreichem neuem Angebot. Um die Erschwinglichkeit im ganzen Land zu verbessern, braucht es eine anhaltende Bautätigkeit, geeignete Standorte und eine grössere Preisspanne.