Davantage de logements pourraient enfin commencer à atténuer la pénurie en Suisse

La Suisse pourrait compter 95 000 logements supplémentaires au cours des deux prochaines années, selon une nouvelle analyse du cabinet de conseil immobilier Wüest Partner. Les prévisions tablent sur environ 45 000 logements nets supplémentaires en 2026 et 50 000 en 2027, soit une reprise notable après plusieurs années de faible activité dans la construction.

Le calendrier est important. Au 1er juin, la Suisse ne comptait que 45 493 logements vacants, soit un taux de vacance de 0,93% à l’échelle nationale, selon l’Office fédéral de la statistique. Ce taux a baissé pendant six années consécutives et reculé de 0,79 point de pourcentage depuis 2021. Pour les locataires, cela signifie moins de choix, une concurrence accrue et des loyers en hausse, en particulier dans les principaux centres d’emploi.

Wüest Partner estime que le cycle de la construction a atteint son point le plus bas. La Suisse a ajouté environ 40 000 logements en 2024, tandis que le cabinet estime que seuls 39 000 ont été ajoutés en 2025, soit le résultat le plus faible depuis 2009. Si les prévisions se vérifient, la production annuelle dépassera ces niveaux récents et apportera un certain soulagement d’ici à la fin de 2027.

Cette amélioration sera progressive. L’étude décrit la hausse de 2026 comme sporadique selon les régions, tandis qu’une reprise plus générale est attendue en 2027. Les chiffres nationaux indiquent donc une tendance, mais ne garantissent pas que le logement sera moins cher ou plus facile à trouver pour tous les ménages.

Les prévisions passent de 39 000 logements en 2025 à 50 000 en 2027, mais la progression attendue a commencé plusieurs années auparavant. Wüest Partner relie cette reprise à une évolution des conditions du marché amorcée autour de 2020.

Les taux de vacance avaient augmenté pendant des années avant de commencer à baisser rapidement en 2020. Dans le même temps, la valeur des biens immobiliers résidentiels a fortement progressé. Ces deux évolutions ont modifié les calculs des promoteurs et des investisseurs, les incitant davantage à préparer de nouveaux projets et à demander des autorisations de construire.

En Suisse, les projets de logements prennent toutefois du temps. Les promoteurs ont dû faire face à des procédures d’aménagement plus complexes, à des règles de construction supplémentaires, à des coûts de construction plus élevés et à l’évolution des taux d’intérêt. Ces pressions ont retardé certains projets et compliqué le financement d’autres. Plusieurs années peuvent s’écouler entre la conception d’un projet, l’obtention des autorisations et sa réalisation.

De nombreux projets lancés après 2020 ont désormais franchi ces étapes et approchent de leur livraison. Cet arriéré explique pourquoi la construction pourrait s’accélérer, même si le portefeuille actuel de projets ne laisse pas présager une nouvelle hausse d’ici à 2028. La progression attendue est donc en partie le résultat différé de décisions antérieures, et non le signe que le processus de développement est devenu plus rapide.

Pour les ménages, cette distinction compte. Un plus grand nombre de logements achevés peut atténuer la concurrence, mais les bénéficiaires dépendront du nombre de logements livrés, de leur emplacement et de leur prix.

Le taux de vacance s’élève à 0,31% à Genève, contre seulement 0,20% à Zoug, ce qui montre pourquoi la reprise nationale de la construction ne se fera pas sentir de la même manière dans toutes les régions de Suisse. La pression est particulièrement forte dans les centres urbains et économiques recherchés, où les logements disponibles restent rares malgré les perspectives de construction accrue.

Wüest Partner s’attend à ce que la reprise de 2026 soit la plus marquée dans certains cantons de Suisse occidentale et des régions alpines. En 2027, la production devrait fortement augmenter en Thurgovie, à Genève, en Valais et à Neuchâtel. Une grande partie du Plateau suisse devrait également en profiter.

La situation de l’offre reste inégale. Environ la moitié des cantons devraient rester en dessous de leur moyenne de construction à long terme. Dans les chiffres sur les logements vacants, le Jura affichait le taux le plus élevé, à 3,35%, suivi de Soleure à 1,91%, du Tessin à 1,78% et de Neuchâtel à 1,64%. Ces chiffres soulignent l’écart entre les endroits où des logements sont disponibles et les marchés où les personnes actives et les ménages se disputent un nombre limité de logements.

La région du Grand Zurich est la seule grande région à avoir enregistré une légère hausse de son taux de vacance, mais celui-ci restait très bas, à 0,52%. Wüest Partner indique également qu’un assouplissement général n’est pas encore en vue dans les grands centres urbains. C’est l’emplacement qui déterminera si la prochaine vague de constructions apportera un réel soulagement ou seulement une amélioration modeste.

Seuls 0,93% des logements en Suisse étaient vacants en 2026, et le marché locatif explique l’essentiel de la baisse. Sur les 45 493 logements vacants recensés au 1er juin, 34 690 étaient à louer et 10 803 à vendre. Le nombre de logements locatifs vacants a diminué de 6,7% en un an, tandis que celui des logements à vendre a reculé de 4,1%.

Les taux de vacance ont baissé pour toutes les tailles de logements, la plus forte diminution en pourcentage ayant été enregistrée pour les appartements de deux pièces. Les logements neufs et les maisons individuelles avaient eux aussi moins de chances de rester inoccupés. Ces chiffres témoignent d’une demande étendue à l’ensemble du marché, même si la pression est particulièrement visible pour les ménages à la recherche de petits logements à louer.

La structure de propriété a également évolué. Entre 2000 et 2023, la part des logements locatifs détenus par des investisseurs institutionnels, notamment des caisses de pension, des assureurs et des sociétés immobilières, est passée d’environ 31% à 44%. Les propriétaires privés et les bailleurs sans but lucratif ont perdu des parts de marché durant la même période.

L’Association suisse des locataires a averti que la construction, à elle seule, ne garantira pas des loyers abordables. Elle estime qu’une grande partie des nouveaux logements vise le segment cher, tandis que les logements moins coûteux disparaissent. L’association a également accusé certains bailleurs d’exiger des loyers excessifs et de dépasser les limites légales de rendement, des accusations qui restent au cœur du débat politique plus large sur les coûts du logement.

Pour les locataires, le succès de la reprise de la construction se mesurera simplement : les nouveaux logements seront-ils accessibles aux revenus ordinaires ?

Wüest Partner s’attend à ce que la pénurie de logements s’atténue quelque peu d’ici à la fin de 2027, mais son analyse ne laisse pas entrevoir de perspective claire d’accélération durable de la construction au-delà de cette échéance. Les demandes de permis de construire actuellement déposées ne laissent pas présager une nouvelle accélération en 2028.

La Suisse dispose donc d’une fenêtre de temps limitée. Les projets élaborés depuis 2020 peuvent faire augmenter le nombre de logements achevés en 2026 et 2027, mais la phase suivante dépendra de la capacité des promoteurs à surmonter les coûts et les retards qui ont d’abord affaibli la production. La complexité de l’aménagement, les règlements de construction, les conditions de financement et les prix de la construction continueront de déterminer ce qui sera construit et où.

La répartition régionale restera déterminante. Un nouvel immeuble à Thurgovie, en Valais ou à Neuchâtel peut élargir le choix local, tandis que les ménages de Genève, de Zoug ou de la région zurichoise pourraient ne guère voir de changement si la demande continue de dépasser les livraisons. Les totaux nationaux peuvent masquer ce déséquilibre.

La pénurie de logements en Suisse se mesurera donc autant à l’aune de l’expérience vécue qu’au nombre de logements achevés. Une hausse du nombre de logements devrait donner davantage de marge de recherche aux locataires, en particulier dans les régions qui bénéficieront d’un apport important de nouvelles constructions. Il faudra maintenir la production, construire aux bons endroits et proposer une plus large gamme de prix pour faire évoluer la situation de l’accessibilité financière dans tout le pays.