St. Moritz in testa al mercato immobiliare di lusso svizzero: 43’000 franchi al metro quadrato

St. Moritz ha consolidato senza ombra di dubbio la propria fama di parco giochi dell’élite globale, con prezzi di partenza sbalorditivi, pari a 43’000 franchi al metro quadrato. Questa cifra astronomica porta il Comune engadinese ai vertici del mercato immobiliare di lusso svizzero, lasciandosi alle spalle tutti i concorrenti. Mentre il mercato nel suo complesso mostra segni di esitazione, il fascino di questo rifugio d’alta quota resta forte e impone prezzi che poche località al mondo possono eguagliare.

Per le persone molto facoltose, il biglietto d’ingresso a questo club esclusivo non è mai stato così caro. Ci troviamo di fronte a un mercato in cui la posizione non è soltanto un fattore, è l’unico fattore. I dati sono chiari: nonostante i venti contrari dell’economia globale, il segmento più esclusivo del mercato immobiliare svizzero opera in una sfera tutta sua. Questa posizione dominante si inserisce però in un contesto in evoluzione, in cui le frenetiche corse agli acquisti degli anni passati iniziano a scontrarsi con i limiti concreti delle valutazioni.

La corsa inarrestabile del mercato svizzero del lusso sta finalmente frenando. Nel 2024 l’aumento annuale dei prezzi è crollato a una media di appena l’1,2%, dimezzandosi rispetto all’anno precedente. Non si tratta di un crollo, bensì di una correzione significativa. Il mercato fa i conti con le conseguenze dei propri eccessi: secondo gli analisti di UBS, la causa principale di questo raffreddamento sono gli «aumenti eccessivi dei prezzi negli anni precedenti», non un calo della domanda.

Mentre i prezzi degli appartamenti sono saliti di un modesto 3%, quelli delle case unifamiliari sono rimasti pressoché invariati. Questa stagnazione segnala il raggiungimento di un limite psicologico. Gli acquirenti sono ancora presenti, sostenuti dal calo dei tassi d’interesse e dall’ottimo andamento dei mercati azionari, ma non sono più disposti a pagare qualsiasi prezzo. L’epoca delle guerre al rialzo senza riflettere è finita: al suo posto c’è un mercato degli investimenti più ponderato e prudente.

Mentre St. Moritz occupa il trono, la lotta per la medaglia d’argento è serrata. Gstaad tallona il leader, con appartamenti di lusso a partire da 39’000 franchi al metro quadrato, seguita da vicino da Verbier, a 36’000 franchi. Si tratta dei prezzi minimi d’ingresso; per gli immobili davvero eccezionali, tuttavia, non c’è limite massimo. In rari casi, per proprietà ultraesclusive, i prezzi schizzano a cifre da capogiro, fino a 100’000 franchi al metro quadrato.

Questa stratificazione del mercato alpino mette in luce una netta gerarchia di prestigio. Il divario tra le prime tre località e le altre regioni di montagna si allarga. Mentre l’acquirente medio deve fare i conti con ostacoli considerevoli, i miliardari operano in una microeconomia in cui la scarsità spinge le valutazioni a livelli senza precedenti. Che si tratti dell’Oberland bernese o del Vallese, il messaggio è chiaro: gli immobili alpini di pregio restano tra le classi di attivi più care al mondo.

Anche le regioni di pianura sono impegnate nella propria battaglia per la supremazia. Cologny è il Comune non montano più caro, con prezzi vicini a 36’000 franchi al metro quadrato, mentre Küsnacht domina la Goldküste del lago di Zurigo con 32’000 franchi. Questi quartieri esclusivi continuano ad attirare l’élite professionale, offrendo la vicinanza ai centri economici senza rinunciare all’esclusività.

Per comprendere l’attuale rallentamento occorre considerare l’impennata degli ultimi cinque anni. Oggi i prezzi degli immobili di lusso sono superiori del 27% rispetto al 2019. Nello stesso periodo, nella regione di Zugo si è registrato un aumento impressionante del 40%, superiore persino a quello della prestigiosa regione del lago di Zurigo (30-40%). Per contro, le rive del lago Lemano e il Ticino, dove località di punta come Ronco sopra Ascona dettano legge, hanno registrato aumenti più contenuti, inferiori al 20%. Con la stabilizzazione del mercato, queste regioni devono ora dimostrare di poter sostenere queste valutazioni record.