St. Moritz führt den Schweizer Luxusimmobilienmarkt mit 43’000 CHF pro Quadratmeter an

St. Moritz hat seinen Status als Tummelplatz der globalen Elite unmissverständlich gefestigt. Der Einstiegspreis liegt bei stolzen 43’000 CHF pro Quadratmeter. Dieser astronomische Betrag katapultiert die Engadiner Gemeinde an die Spitze der Schweizer Rangliste für Luxusimmobilien und lässt alle Konkurrenten hinter sich. Während der Gesamtmarkt Anzeichen von Zurückhaltung zeigt, bleibt die Anziehungskraft dieses hoch gelegenen Rückzugsorts stark. Dafür wird ein Aufpreis verlangt, mit dem nur wenige Orte auf der Welt mithalten können.

Für Superreiche war der Eintritt in diesen exklusiven Kreis noch nie so teuer. Wir beobachten einen Markt, in dem die Lage nicht bloss ein Faktor ist, sondern der einzige Faktor. Die Daten sind eindeutig: Trotz weltwirtschaftlichen Gegenwinds bewegt sich die absolute Spitze des Schweizer Immobilienmarkts in einer eigenen Sphäre. Diese Vormachtstellung besteht jedoch in einem sich wandelnden Umfeld, in dem die hektischen Kaufrausche der Vergangenheit zunehmend an die harte Realität von Bewertungsgrenzen stossen.

Der unaufhaltsame Aufschwung des Schweizer Luxusmarkts kommt nun endlich ins Stocken. Das jährliche Preiswachstum ist 2024 auf durchschnittlich gerade einmal 1,2 % eingebrochen, eine dramatische Halbierung gegenüber dem Vorjahr. Das ist kein Einbruch, sondern eine wichtige Korrektur. Der Markt ringt mit den Folgen seiner eigenen Übertreibungen. UBS-Analysten nennen ausdrücklich «übertriebene Preisanstiege in den vergangenen Jahren» als Hauptgrund für die Abkühlung und nicht eine nachlassende Nachfrage.

Während Mehrfamilienhäuser einen bescheidenen Anstieg von 3 % verzeichneten, stagnierten Einfamilienhäuser und blieben praktisch unverändert. Diese Stagnation signalisiert, dass eine psychologische Obergrenze erreicht ist. Käufer sind weiterhin auf dem Markt, unterstützt durch sinkende Zinsen und eine starke Entwicklung an den Aktienmärkten, doch sie sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu bezahlen. Die Ära blinder Bietergefechte ist vorbei. An ihre Stelle tritt ein vorsichtigeres und stärker kalkuliertes Anlageumfeld.

Während St. Moritz den Spitzenplatz einnimmt, ist der Kampf um die Silbermedaille hart umkämpft. Gstaad ist dem Spitzenreiter dicht auf den Fersen: Luxuswohnungen kosten dort mindestens 39’000 CHF pro Quadratmeter. Dicht dahinter folgt Verbier mit 36’000 CHF. Diese Beträge markieren die Einstiegspreise. Bei wirklich aussergewöhnlichen Immobilien gibt es jedoch keine Obergrenze. In seltenen, höchst exklusiven Fällen steigen die Preise auf schwindelerregende 100’000 CHF pro Quadratmeter.

Diese Abstufung des Alpenmarkts verdeutlicht eine klare Prestigehierarchie. Der Abstand zwischen den drei Spitzenreitern und den übrigen Bergregionen wächst. Während für durchschnittliche Käuferinnen und Käufer hohe Hürden bestehen, bewegt sich die Milliardärsklasse in einer Mikrowirtschaft, in der die Knappheit die Bewertungen auf bisher unerreichte Höhen treibt. Ob im Berner Oberland oder im Wallis, die Botschaft ist dieselbe: Erstklassige alpine Immobilien gehören weiterhin zu den teuersten Anlageklassen der Welt.

Abseits der Skipisten kämpfen auch die tiefer gelegenen Regionen um die Spitzenposition. Cologny ist die teuerste Gemeinde ausserhalb der Bergregionen. Der Preis liegt dort bei knapp 36’000 CHF pro Quadratmeter. Küsnacht führt an der Zürcher Goldküste mit 32’000 CHF. Diese urbanen Enklaven ziehen weiterhin die beruflich erfolgreiche Elite an und bieten die Nähe zu Wirtschaftszentren, ohne dass auf Exklusivität verzichtet werden muss.

Um die derzeitige Abkühlung zu verstehen, muss man den dynamischen Kontext des vergangenen halben Jahrzehnts betrachten. Die aktuellen Luxuspreise liegen satte 27 % über dem Niveau von 2019. Allein in der Region Zug stiegen sie in diesem Zeitraum um bemerkenswerte 40 % und übertrafen damit sogar die renommierte Region Zürichsee (30 bis 40 %). Im Gegensatz dazu verzeichneten die Ufer des Genfersees und das Tessin, wo etwa Ronco sopra Ascona zu den Spitzenlagen gehört, moderatere Anstiege von weniger als 20 %. Während sich der Markt stabilisiert, müssen diese Regionen nun beweisen, dass sie ihre historischen Bewertungen halten können.