Saint-Moritz en tête du marché immobilier suisse de luxe, à 43 000 CHF le mètre carré

Saint-Moritz a définitivement confirmé son statut de terrain de jeu de l’élite mondiale, avec des prix de départ vertigineux de 43 000 CHF par mètre carré. Ce montant astronomique place la commune engadinoise au sommet du classement suisse de l’immobilier de luxe, loin devant ses concurrentes. Alors que le marché dans son ensemble montre des signes d’hésitation, l’attrait de cette oasis d’altitude reste puissant et se traduit par des prix que peu d’endroits sur Terre peuvent égaler.

Pour les personnes ultra-riches, le prix d’entrée dans ce cercle exclusif n’a jamais été aussi élevé. Nous assistons à un marché où l’emplacement n’est pas seulement un facteur parmi d’autres, c’est le seul qui compte. Les chiffres sont clairs : malgré les vents contraires de l’économie mondiale, le segment le plus haut de gamme du marché immobilier suisse évolue dans une sphère qui lui est propre. Cette domination s’inscrit toutefois dans un paysage en mutation, où les frénésies d’achat des années passées commencent à se heurter à la dure réalité des limites de valorisation.

La hausse incessante du marché suisse du luxe marque enfin le pas. En 2024, la hausse annuelle des prix est tombée à une moyenne de seulement 1,2 %, soit une baisse spectaculaire de moitié par rapport à l’année précédente. Il ne s’agit pas d’un effondrement, mais d’une correction importante. Le marché subit les conséquences de ses propres excès : les analystes d’UBS désignent explicitement les « hausses de prix excessives des années précédentes » comme la principale cause de ce ralentissement, plutôt qu’un tarissement de la demande.

Alors que les immeubles d’habitation ont enregistré une hausse modeste de 3 %, les maisons individuelles ont fait du surplace, leurs prix restant pratiquement inchangés. Cette stagnation indique que le marché a atteint un plafond psychologique. Les acheteurs sont toujours présents, soutenus par la baisse des taux d’intérêt et les bonnes performances des marchés boursiers, mais ils ne sont plus disposés à payer n’importe quel prix. L’époque des guerres d’enchères aveugles est révolue, remplacée par un marché de l’investissement plus réfléchi et prudent.

Si Saint-Moritz occupe le trône, la lutte pour la médaille d’argent est acharnée. Gstaad talonne la première avec des appartements de luxe affichant des prix de départ impressionnants de 39 000 CHF par mètre carré, suivie de près par Verbier, à 36 000 CHF. Ces montants constituent le prix d’entrée, mais pour les biens véritablement exceptionnels, il n’y a pas de limite supérieure. Dans de rares cas, les prix de biens ultra-exclusifs s’envolent jusqu’à atteindre le chiffre vertigineux de 100 000 CHF par mètre carré.

Cette stratification du marché alpin met en évidence une hiérarchie bien distincte en matière de prestige. L’écart entre les trois premières localités et les autres régions de montagne se creuse. Si les acheteurs moyens se heurtent à des obstacles importants, les milliardaires évoluent dans une microéconomie où la rareté pousse les prix à des niveaux sans précédent. Dans l’Oberland bernois comme en Valais, le message est le même : les biens immobiliers alpins de premier ordre restent parmi les catégories d’actifs les plus chères au monde.

Au-delà des pistes de ski, les régions de plaine mènent leur propre bataille pour la suprématie. Cologny est la commune la plus chère hors des régions de montagne, avec près de 36 000 CHF par mètre carré, tandis que Küsnacht domine la Goldküste du lac de Zurich avec 32 000 CHF. Ces enclaves urbaines continuent d’attirer l’élite active, en offrant une proximité avec les pôles économiques sans renoncer à l’exclusivité.

Pour comprendre le ralentissement actuel, il faut considérer le contexte de l’explosion des prix au cours des cinq dernières années. Les prix actuels des biens de luxe sont supérieurs de 27 % à ceux de 2019. La région de Zoug a à elle seule connu une hausse spectaculaire de 40 % sur cette période, devançant même la prestigieuse région du lac de Zurich (30 à 40 %). À l’inverse, les rives du Léman et le Tessin, où des localités de premier plan comme Ronco sopra Ascona tiennent le haut du pavé, ont connu des hausses plus modestes, inférieures à 20 %. Alors que le marché se stabilise, ces régions doivent désormais prouver qu’elles peuvent maintenir ces valorisations historiques.