Aumenta lo sfitto degli uffici nelle città svizzere

Nelle principali piazze economiche del Paese si accumulano scrivanie vuote. Un nuovo studio di Jones Lang LaSalle AG (JLL), colosso del settore immobiliare, rivela che nel 2024 gli spazi adibiti a ufficio sfitti nei cinque maggiori mercati svizzeri, Zurigo, Ginevra, Berna, Basilea e Losanna, sono aumentati considerevolmente, del 9%. Non si tratta di un’impennata isolata, bensì della prosecuzione di una crescita costante dell’offerta disponibile, in corso dal 2019, anno in cui ha preso il via la rivoluzione del lavoro da remoto.

I dati delineano con chiarezza un mercato in transizione. Mentre l’economia svizzera rimane solida, la superficie occupata dalle imprese si riduce rispetto all’offerta. Dal 2020 la quantità di spazi vuoti è aumentata di ben 231’000 metri quadrati, costringendo i proprietari a fare i conti con una nuova realtà. È in atto un cambiamento fondamentale nel modo in cui le imprese svizzere utilizzano gli spazi, e i numeri confermano che il modello tradizionale degli uffici deve affrontare ostacoli persistenti.

Nonostante gli echi vuoti nei palazzi esistenti, le gru continuano a dominare il panorama urbano. È un paradosso evidente: mentre i tassi di sfitto aumentano, il calcestruzzo continua a essere colato. Tra il 2020 e il 2024 sul mercato svizzero sono stati immessi ben 1,16 milioni di metri quadrati di nuovi spazi per uffici. L’attività edilizia ha raggiunto il picco nel 2020, per poi diminuire, ma la pausa è finita. Gli esperti di JLL prevedono che tra il 2025 e il 2027 il volume delle nuove costruzioni supererà i livelli del 2024, facendo aumentare il parco uffici in media dell’1% all’anno.

La crescita, tuttavia, non è uniforme. Si sta delineando una forte divergenza regionale. Gli sviluppatori puntano con rinnovato vigore su Ginevra e Berna, dove è prevista la costruzione di superfici nettamente più ampie. Al contrario, entro il 2027 si prevede un rallentamento dello sviluppo a Zurigo e Basilea. Questa strategia edilizia aggressiva, in presenza di tassi di sfitto in aumento, suggerisce che gli sviluppatori scommettono sulla crescita futura, anche se il mercato attuale fatica ad assorbire gli spazi già disponibili.

La posizione non è più soltanto un fattore: è decisiva. Il mercato penalizza sempre più gli immobili obsoleti. Gli uffici moderni, flessibili e sostenibili, ben collegati, continuano a essere molto richiesti, nonostante la flessione generale. Gli inquilini non cercano semplicemente spazi, ma puntano sulla qualità. Lo studio di JLL evidenzia una distinzione fondamentale: gli edifici più datati, in particolare quelli che non hanno una stazione ferroviaria raggiungibile a piedi, sono sempre più difficili da affittare.

Questa «corsa alla qualità» significa che la crisi degli spazi sfitti riguarda soprattutto gli immobili obsoleti. Le imprese approfittano di un mercato più favorevole per trasferirsi in spazi di fascia alta ed efficienti dal punto di vista energetico, capaci di attirare talenti. Di conseguenza, l’offerta limitata di immobili di prim’ordine non si riflette nelle statistiche generali sullo sfitto. I proprietari di immobili datati in zone periferiche si trovano davanti a un’alternativa netta: modernizzare o affrontare il rischio di locali sfitti in modo permanente.

Mentre il mercato svizzero fa i conti con un’eccedenza di spazi, si conferma un baluardo di stabilità rispetto ai Paesi europei vicini. L’aumento del 9% degli spazi sfitti, significativo a livello nazionale, è relativamente contenuto nel confronto internazionale. Oltre confine la situazione è molto più instabile. Nello stesso periodo, il tasso medio di sfitto in 24 grandi città europee è aumentato di 3,3 punti percentuali, raggiungendo l’8,5%.

La resilienza della Svizzera si fonda su basi economiche solide. La crescita dell’occupazione continua a sostenere la domanda e impedisce al mercato di scivolare in una crisi. Secondo gli autori dello studio, la domanda di spazi per uffici rimane «intatta». Sebbene i modelli di lavoro flessibili rendano incerti i futuri fabbisogni di superfici, la solidità dell’economia svizzera è sufficiente a mantenere stabile il settore, mentre altre capitali europee devono affrontare sfide più impegnative.

La paura si attenua e i capitali sono pronti a muoversi. Nonostante le difficoltà, si sta affermando un mercato fiducioso, favorito da un contesto di tassi d’interesse bassi. Jan Eckert, responsabile per la Svizzera e per i mercati dei capitali presso JLL, formula previsioni ottimistiche: «Le prospettive a breve termine sono più favorevoli di quanto non siano state negli ultimi tre anni».

Non si tratta soltanto di ottimismo: l’attività lo conferma. Eckert osserva un cambiamento tangibile sia nella «quantità sia nella qualità delle offerte che riceviamo». Gli investitori, prima paralizzati dalla prudenza, stanno tornando in campo. Pur continuando a seguire con attenzione l’evoluzione delle modalità di lavoro, la solidità economica della Svizzera e condizioni di finanziamento più favorevoli stanno ridando slancio al mercato. Il messaggio per il 2025 è chiaro: il settore svizzero degli uffici si piega, ma è ben lontano dal cedere.