Leerstandsquoten in Schweizer Städten steigen

In den Wirtschaftszentren des Landes häufen sich die leerstehenden Büros. Eine aufsehenerregende neue Studie des Immobilienriesen Jones Lang LaSalle AG (JLL) zeigt, dass die leerstehende Bürofläche in den fünf grössten Märkten der Schweiz, Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne, 2024 deutlich um 9% gestiegen ist. Dabei handelt es sich nicht um einen plötzlichen Ausschlag, sondern um die Fortsetzung eines unaufhaltsamen Aufwärtstrends beim verfügbaren Angebot, das seit 2019, dem Beginn der Revolution der Fernarbeit, stetig zunimmt.

Die Daten zeichnen das klare Bild eines Marktes im Wandel. Während die Schweizer Wirtschaft robust bleibt, schrumpft die physische Präsenz der Unternehmen im Verhältnis zum Angebot. Seit 2020 ist die schiere Menge an leerstehenden Flächen um 231’000 Quadratmeter angewachsen und zwingt Vermieterinnen und Vermieter, sich einer neuen Realität zu stellen. Wir erleben einen grundlegenden Wandel darin, wie Schweizer Unternehmen Flächen nutzen, und die Zahlen bestätigen, dass das traditionelle Büromodell mit anhaltendem Gegenwind zu kämpfen hat.

Trotz des hohlen Widerhalls in den bestehenden Gebäuden prägen Kräne weiterhin die Skyline. Es ist ein bemerkenswerter Widerspruch: Während die Leerstandsquoten steigen, fliesst weiter Beton. Zwischen 2020 und 2024 kamen beeindruckende 1,16 Millionen Quadratmeter neue Bürofläche auf den Schweizer Markt. Die Bautätigkeit erreichte 2020 ihren Höhepunkt und ging danach zurück, doch die Flaute ist vorbei. JLL-Expertinnen und -Experten gehen davon aus, dass das Neubauvolumen zwischen 2025 und 2027 die Werte von 2024 übertreffen wird. Dadurch dürfte der Bürobestand jährlich durchschnittlich um 1% wachsen.

Dieses Wachstum ist jedoch nicht gleichmässig verteilt. Die regionalen Unterschiede werden immer deutlicher. In Genf und Bern setzen die Entwicklerinnen und Entwickler verstärkt auf Neubauten, dort sind deutlich mehr Flächen geplant. Im Gegensatz dazu dürfte sich die Entwicklung in Zürich und Basel bis 2027 abkühlen. Diese aggressive Bautätigkeit angesichts steigender Leerstände deutet darauf hin, dass die Entwicklerinnen und Entwickler auf künftiges Wachstum setzen, obwohl der aktuelle Markt Mühe hat, den bestehenden Bestand aufzunehmen.

Der Standort ist nicht länger nur ein Faktor, sondern das entscheidende Urteil. Der Markt geht immer unerbittlicher mit veralteten Gebäuden um. Moderne, flexible und nachhaltige Büros mit hervorragender Verkehrsanbindung sind weiterhin stark gefragt und trotzen dem allgemeinen Abschwung. Die Mieterinnen und Mieter suchen nicht einfach nur Flächen, sie sind auf der Jagd nach Qualität. Die JLL-Studie hebt eine entscheidende Kluft hervor: Ältere Gebäude lassen sich zunehmend schwer vermieten, insbesondere wenn kein Bahnhof zu Fuss erreichbar ist.

Diese «Flucht zur Qualität» bedeutet, dass es sich bei der Leerstandskrise grösstenteils um eine Krise veralteter Gebäude handelt. Unternehmen nutzen den entspannteren Markt, um in hochwertige, energieeffiziente Flächen zu wechseln, die Talente anziehen. Deshalb spiegelt das begrenzte Angebot an erstklassigen Standorten die allgemeinen Leerstandsstatistiken nicht wider. Vermieterinnen und Vermieter mit älteren Immobilien an Randlagen stehen vor einer klaren Wahl: modernisieren oder dauerhaft leer stehende Flächen in Kauf nehmen.

Während der Schweizer Markt mit einem Überangebot kämpft, erweist er sich im Vergleich zu den europäischen Nachbarn als Bastion der Stabilität. Der Anstieg der Leerstände um 9% ist im Inland zwar bedeutend, fällt international betrachtet aber vergleichsweise gering aus. Jenseits der Grenze ist die Lage deutlich volatiler. Im selben Zeitraum stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in 24 grossen europäischen Städten um 3,3 Prozentpunkte auf 8,5%.

Die Widerstandsfähigkeit der Schweiz beruht auf ihren robusten wirtschaftlichen Fundamentaldaten. Das Beschäftigungswachstum stützt die Nachfrage weiterhin und verhindert, dass der Markt in eine Krise abrutscht. Die Nachfrage nach Büroflächen sei «intakt», schreiben die Studienautorinnen und -autoren. Flexible Arbeitsplatzkonzepte schaffen zwar Unsicherheit hinsichtlich des künftigen Flächenbedarfs, doch die Schweizer Wirtschaft ist stark genug, um den Sektor zu stabilisieren, während andere europäische Hauptstädte vor grösseren Herausforderungen stehen.

Die Angst lässt nach, und das Kapital ist bereit, sich zu bewegen. Trotz des Gegenwinds zeichnet sich ein zuversichtlicher Markt ab, begünstigt durch ein günstiges Tiefzinsumfeld. Jan Eckert, Leiter Schweiz und Kapitalmärkte bei JLL, gibt eine optimistische Prognose ab: «Die kurzfristigen Aussichten sind günstiger als in den vergangenen drei Jahren.»

Das ist nicht bloss Optimismus, sondern wird durch die Aktivitäten gestützt. Eckert stellt eine konkrete Veränderung sowohl bei der «Anzahl als auch bei der Qualität der eingehenden Angebote» fest. Investorinnen und Investoren, die zuvor von Vorsicht gelähmt waren, kehren auf den Markt zurück. Sie beobachten zwar weiterhin die Veränderungen in der Arbeitswelt, doch die Kombination aus der wirtschaftlichen Stärke der Schweiz und besseren Finanzierungsbedingungen bringt den Markt wieder in Schwung. Die Botschaft für 2025 ist klar: Der Schweizer Bürosektor gibt nach, aber er bricht nicht.