La vacance des bureaux augmente dans les villes suisses

Les bureaux vides s’accumulent dans les principaux pôles économiques du pays. Une nouvelle étude marquante du géant immobilier Jones Lang LaSalle AG (JLL) révèle que les surfaces de bureaux vacantes dans les cinq plus grands marchés suisses, Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne, ont connu une hausse importante de 9 % en 2024. Il ne s’agit pas d’un pic soudain, mais de la poursuite d’une tendance persistante à la hausse des surfaces disponibles, qui progresse régulièrement depuis 2019, année qui a marqué le début de la révolution du télétravail.

Les données brossent le tableau d’un marché en pleine transition. Si l’économie suisse reste robuste, l’empreinte physique des entreprises se réduit par rapport à l’offre. Le volume considérable de surfaces inoccupées a augmenté de 231 000 mètres carrés depuis 2020, obligeant les propriétaires à faire face à une nouvelle réalité. Nous assistons à une évolution fondamentale de la manière dont les entreprises suisses utilisent les espaces, et les chiffres confirment que le modèle traditionnel de bureau est confronté à des difficultés persistantes.

Malgré les échos creux dans les bâtiments existants, les grues continuent de dominer la ligne d’horizon. Le paradoxe est frappant : alors que les taux de vacance augmentent, le béton continue d’être coulé. Entre 2020 et 2024, pas moins de 1,16 million de mètres carrés de nouvelles surfaces de bureaux ont été mis sur le marché suisse. L’activité de construction a atteint son pic en 2020 avant de reculer, mais cette accalmie est terminée. Les spécialistes de JLL prévoient que le volume des nouvelles constructions entre 2025 et 2027 dépassera celui de 2024, faisant progresser le parc de bureaux de 1 % en moyenne par année.

Cette croissance n’est toutefois pas uniforme. De nettes disparités régionales se dessinent. Les promoteurs immobiliers misent davantage sur Genève et Berne, où la construction de surfaces bien plus importantes est prévue. À l’inverse, le développement devrait ralentir à Zurich et à Bâle d’ici à 2027. Cette stratégie de construction offensive, malgré la hausse des surfaces vacantes, suggère que les promoteurs parient sur une croissance future, alors même que le marché peine actuellement à absorber l’offre existante.

L’emplacement n’est plus un simple critère : il fait toute la différence. Le marché se montre impitoyable envers les bâtiments obsolètes. Les bureaux modernes, flexibles et durables, bien desservis, restent très demandés, malgré le ralentissement général. Les locataires ne cherchent pas seulement des surfaces, ils recherchent la qualité. L’étude de JLL met en évidence un clivage important : les bâtiments anciens, en particulier ceux qui ne se trouvent pas à distance de marche d’une gare, sont de plus en plus difficiles à louer.

Cette « quête de la qualité » signifie que la crise des surfaces vacantes concerne principalement les bâtiments dépassés. Les entreprises profitent d’un marché moins tendu pour passer à des espaces haut de gamme et énergétiquement efficaces, capables d’attirer les talents. Par conséquent, l’offre limitée de sites de premier choix ne se reflète pas dans les statistiques globales de vacance. Les propriétaires de biens vieillissants situés en périphérie sont face à un choix sans appel : moderniser ou risquer une vacance durable.

Alors que le marché suisse doit composer avec un excédent de surfaces, il apparaît comme un bastion de stabilité par rapport à ses voisins européens. La hausse de 9 % des surfaces vacantes, significative à l’échelle nationale, reste relativement modérée dans une perspective internationale. De l’autre côté de la frontière, la situation est bien plus volatile. Sur la même période, le taux de vacance moyen dans 24 grandes villes européennes a bondi de 3,3 points de pourcentage pour atteindre 8,5 %.

La résilience de la Suisse repose sur la solidité de ses fondamentaux économiques. La croissance de l’emploi continue de soutenir la demande et empêche le marché de sombrer dans la crise. Selon les auteurs de l’étude, la demande de surfaces de bureaux reste « intacte ». Si les nouveaux modèles de travail flexibles créent une incertitude quant aux besoins futurs en surfaces, le moteur économique suisse est suffisamment puissant pour maintenir le secteur à flot, alors que d’autres capitales européennes font face à des difficultés plus importantes.

Les inquiétudes s’estompent et les capitaux sont prêts à être investis. Malgré les vents contraires, un marché confiant se dessine, porté par un environnement favorable de taux d’intérêt bas. Jan Eckert, responsable de JLL Suisse et des marchés des capitaux, se montre optimiste : « Les perspectives à court terme sont plus favorables qu’elles ne l’ont été depuis trois ans. »

Il ne s’agit pas seulement d’optimisme, l’activité le confirme. Jan Eckert relève une évolution tangible tant dans le « nombre que dans la qualité des offres reçues ». Les investisseurs, auparavant paralysés par la prudence, reviennent sur le marché. Tout en restant attentifs à l’évolution des pratiques de travail, ils sont encouragés par la bonne santé de l’économie suisse et par de meilleures conditions de financement. Le message pour 2025 est clair : le secteur suisse des bureaux plie, mais ne rompt pas.