Le città avranno più poteri per limitare gli affitti a breve termine

Le città di tutta Europa potrebbero presto disporre di basi giuridiche più solide per limitare gli affitti in stile Airbnb, mentre la Commissione europea prepara una legge sugli alloggi a prezzi accessibili volta ad allentare la pressione nelle località turistiche più frequentate. La proposta consentirebbe alle autorità locali e regionali di limitare gli affitti per le vacanze e gli acquisti effettuati specificamente per affittare a breve termine nelle zone in cui il mercato abitativo soddisfa criteri di pressione predefiniti.

La Commissione dovrebbe presentare il pacchetto mercoledì, nell’ambito di una risposta più ampia a quella che la presidente Ursula von der Leyen ha definito una crisi sociale. Il suo avvertimento è concreto: infermieri, insegnanti e pompieri faticano a vivere vicino al posto di lavoro, mentre studenti e giovani famiglie devono fare i conti con costi abitativi in aumento.

La questione va oltre Bruxelles. Città da Barcellona a Lisbona hanno introdotto restrizioni, salvo poi dover affrontare ricorsi da parte di proprietari, piattaforme di prenotazione e imprese turistiche. Il quadro proposto dall’UE chiarirebbe in quali casi le misure locali sono compatibili con le regole del mercato unico. Questa certezza giuridica potrebbe interessare le città svizzere che seguono da vicino il dibattito, anche se la Svizzera non fa parte dell’UE. Le autorità comunali, le associazioni per l’alloggio e gli operatori turistici valuteranno se Bruxelles abbia trovato un equilibrio praticabile tra la domanda dei visitatori e gli alloggi per i residenti permanenti.

Gli affitti a breve termine rappresentano circa l’1,2% del patrimonio abitativo dell’UE, ma la loro quota può raggiungere il 20% nelle zone turistiche più frequentate. Questa distribuzione disomogenea è al centro dell’argomentazione della Commissione a favore di maggiori competenze per le città.

La legge proposta non introdurrebbe un limite unico valido in tutta Europa. Le autorità dovrebbero dapprima individuare le zone soggette a pressione abitativa. La bozza fa riferimento al rapporto tra i prezzi immobiliari e i redditi locali, nonché alle dinamiche demografiche e alla domanda e all’offerta di alloggi previste. Le eventuali restrizioni dovrebbero inoltre essere necessarie, proporzionate e non discriminatorie.

Questo approccio potrebbe lasciare ai governi locali margine per rispondere a mercati molto diversi. Un centro città con un’alta concentrazione di appartamenti per le vacanze deve affrontare una situazione diversa da quella di un comune rurale con capacità inutilizzata e visitatori stagionali. I dati spiegano anche perché le medie nazionali possono nascondere le pressioni locali. Gli affitti brevi rappresentano una quota ridotta degli alloggi nell’UE, ma possono sottrarre al mercato degli affitti a lungo termine un numero consistente di abitazioni in determinati quartieri.

La Commissione afferma che gli affitti per le vacanze possono generare reddito per le economie domestiche e sostenere le economie locali. La proposta riconosce questi vantaggi, offrendo al contempo alle autorità la possibilità di intervenire dove l’offerta abitativa non riesce a soddisfare la domanda.

Nell’ultimo decennio i prezzi immobiliari nell’UE sono aumentati del 60% e gli affitti del 20%, secondo i dati citati da Bruxelles. La Commissione attribuisce la pressione principale alla carenza di alloggi, avvertendo che gli affitti per le vacanze possono intensificare la concorrenza in mercati già in difficoltà nel dare alloggio ai residenti.

La legislazione proposta non si rivolgerebbe quindi soltanto agli annunci. Nelle zone dichiarate soggette a pressione abitativa, le città e le altre autorità potrebbero anche limitare l’acquisto di immobili destinati agli affitti a breve termine. La misura potrebbe riguardare gli investitori interessati ad appartamenti concepiti principalmente per i turisti, anziché per i residenti permanenti.

La bozza prevede un’importante eccezione. La legge non si applicherebbe a chi affitta per brevi periodi la propria abitazione principale. La distinzione separa la condivisione occasionale della propria casa dagli operatori commerciali che gestiscono più unità, anche se i dettagli di attuazione determineranno quanto facilmente le autorità potranno farla rispettare.

Le città svizzere devono affrontare le proprie pressioni abitative e dinamiche turistiche. Ginevra, Zurigo, Losanna, Lucerna e le località di montagna operano secondo il diritto svizzero, non in base al quadro dell’UE, ma gli sviluppi nei mercati europei vicini potrebbero influenzare i dibattiti politici locali. Potrebbero inoltre incidere sulla concorrenza tra alberghi, appartamenti con servizi e host privati, soprattutto nelle destinazioni in cui la domanda dei visitatori raggiunge il picco durante gli eventi, le vacanze estive o la stagione degli sport invernali.

Le piattaforme di affitto e i gruppi turistici contestano l’affermazione secondo cui gli affitti brevi sarebbero la causa della pressione abitativa nella maggior parte delle città. La lobby tecnologica CCIA ha dichiarato alla Commissione che questa tesi non regge alla luce delle prove disponibili. Ha inoltre citato luoghi in cui gli affitti e i prezzi degli alberghi sono aumentati dopo l’introduzione di restrizioni, menzionando la decisione di Lisbona di revocare alcune limitazioni.

Airbnb sostiene una posizione simile. Un portavoce dell’azienda ha affermato che l’Europa ha bisogno di soluzioni strutturali e ha invitato i responsabili politici a concentrarsi sull’aumento dell’offerta di alloggi. Il settore sostiene che regolamentare i singoli annunci non possa risolvere una carenza dovuta a anni di costruzioni insufficienti e a una domanda elevata.

La bozza della Commissione riconosce che gli affitti per le vacanze possono portare benefici economici e sociali, soprattutto per le economie domestiche che ricorrono occasionalmente agli affitti per integrare il proprio reddito. La controversia riguarda la portata e l’ubicazione del fenomeno. Una camera libera nella casa principale di un residente pone una questione politica diversa da un portafoglio di interi appartamenti offerti ai visitatori durante tutto l’anno.

I ricorsi in tribunale hanno reso questa distinzione politicamente importante. Le città vogliono strumenti che possano far rispettare, mentre gli operatori chiedono regole che non cambino a ogni elezione locale. I criteri proposti dall’UE mirano a ridurre questa incertezza, ma è probabile che le controversie legali continuino ovunque le restrizioni minaccino entrate turistiche consolidate.

Per la Svizzera, la proposta dell’UE è un segnale, non un cambiamento automatico delle regole. I Comuni e i Cantoni svizzeri non riceverebbero nuove competenze tramite la legge sugli alloggi a prezzi accessibili, ma seguiranno con attenzione il modo in cui Bruxelles definirà la pressione abitativa e l’interpretazione giudiziaria delle restrizioni proporzionate.

Il dibattito in Svizzera coinvolge già priorità diverse. I residenti hanno bisogno di accedere ad alloggi a lungo termine, i proprietari cercano rendimenti, gli alberghi vogliono una concorrenza equa e le regioni turistiche dipendono dalla spesa dei visitatori. Una politica efficace in una città densamente popolata potrebbe essere poco adatta a una località alpina con una domanda fortemente stagionale. Se le autorità prendessero in considerazione regole più severe, sarebbero essenziali dati locali, tra cui il numero di abitazioni intere utilizzate per gli affitti turistici, i tassi di sfitto, il livello degli affitti e i redditi delle economie domestiche locali.

Il piano della Commissione pone inoltre l’offerta di alloggi al centro del dibattito. Limitare gli affitti brevi può rendere nuovamente disponibili alcuni appartamenti nei quartieri in cui sono molto concentrati, ma nel lungo periodo saranno la costruzione, le norme di pianificazione e i collegamenti di trasporto a determinare se i lavoratori potranno restare vicino al posto di lavoro.

La prossima fase sarà concreta: definire le zone sotto pressione, tutelare chi affitta la propria abitazione principale e verificare la tenuta delle restrizioni di fronte ai ricorsi legali. Le città svizzere possono seguire da vicino questo processo e decidere se i propri mercati abitativi richiedano nuove misure o un’applicazione più rigorosa delle regole esistenti.