Les villes devraient obtenir davantage de pouvoirs pour freiner les locations de courte durée

Les villes européennes pourraient bientôt disposer d’une base juridique plus solide pour restreindre les locations de type Airbnb, alors que la Commission européenne prépare une loi sur le logement abordable destinée à réduire la pression dans les hauts lieux touristiques. La proposition permettrait aux autorités locales et régionales de limiter les locations de vacances et les achats effectués spécifiquement en vue d’une location de courte durée, lorsque les marchés du logement répondent à des critères définis de tension.

La Commission devrait présenter son paquet mercredi, dans le cadre d’une réponse plus large à ce que la présidente de la Commission, Ursula von der Leyen, a qualifié de crise sociale. Son avertissement est concret : les infirmières, les enseignants et les pompiers ont de la peine à vivre près de leur lieu de travail, tandis que les étudiants et les jeunes familles sont confrontés à la hausse des coûts du logement.

La question dépasse Bruxelles. De Barcelone à Lisbonne, des villes ont introduit des restrictions, avant de faire face à des actions en justice de propriétaires, de plateformes de réservation et d’entreprises touristiques. Le cadre européen proposé préciserait dans quels cas les mesures locales sont conformes aux règles du marché unique. Cette sécurité juridique pourrait compter pour les villes suisses qui suivent le débat de près, même si la Suisse ne fait pas partie de l’UE. Les autorités communales, les organisations du logement et les acteurs du tourisme chercheront à savoir si Bruxelles a trouvé un équilibre viable entre la demande des visiteurs et les logements destinés aux personnes qui y résident à l’année.

Les locations de courte durée représentent environ 1,2 % du parc immobilier de l’UE, mais leur part peut atteindre 20 % dans les quartiers touristiques prisés. Cette répartition inégale est au cœur de l’argument de la Commission en faveur de pouvoirs accrus pour les villes.

La loi proposée n’imposerait pas un plafond européen uniforme. Les autorités devraient d’abord repérer les zones confrontées à une tension sur le logement. Le projet tient compte du rapport entre les prix de l’immobilier et les revenus locaux, ainsi que de l’évolution démographique et de l’offre et de la demande de logements attendues. Toute restriction devrait également être nécessaire, proportionnée et non discriminatoire.

Cette approche pourrait laisser aux gouvernements locaux une marge de manœuvre pour répondre à des marchés très différents. Un centre-ville où les appartements de vacances sont fortement concentrés n’est pas confronté au même problème qu’une commune rurale disposant de logements vacants et accueillant des visiteurs de manière saisonnière. Ces chiffres expliquent aussi pourquoi les moyennes nationales peuvent masquer les pressions locales. Les locations de courte durée représentent une faible part du logement dans l’ensemble de l’UE, mais peuvent retirer du marché locatif à long terme un nombre considérable de logements dans certains quartiers.

La Commission estime que les locations de vacances peuvent procurer des revenus aux ménages et soutenir les économies locales. Sa proposition reconnaît ces avantages tout en donnant aux autorités un moyen d’agir là où l’offre de logements ne parvient pas à répondre à la demande.

Les prix de l’immobilier dans l’UE ont augmenté de 60 % et les loyers de 20 % au cours de la dernière décennie, selon les chiffres cités par Bruxelles. La Commission attribue la principale pression au manque de logements, tout en avertissant que les locations de vacances peuvent intensifier la concurrence sur des marchés qui peinent déjà à loger leurs habitants.

La législation proposée viserait donc davantage que les annonces. Dans les zones déclarées en situation de tension sur le logement, les villes et d’autres autorités pourraient également limiter l’achat de biens immobiliers destinés à la location de courte durée. Cela pourrait concerner les investisseurs qui cherchent des appartements conçus principalement pour accueillir des touristes plutôt que des résidents permanents.

Le projet prévoit une exemption importante. Les personnes qui louent leur propre résidence principale pour de courtes périodes ne seraient pas concernées par la législation. Cette distinction sépare le partage occasionnel de son logement des exploitants commerciaux qui gèrent plusieurs unités, même si les modalités d’application détermineront dans quelle mesure les autorités pourront faire respecter cette règle.

Les villes suisses connaissent elles aussi des pressions sur le logement et des dynamiques touristiques particulières. Genève, Zurich, Lausanne, Lucerne et les stations de montagne sont soumises au droit suisse, et non au cadre de l’UE, mais l’évolution des marchés européens voisins pourrait influencer les débats politiques locaux. Elle pourrait aussi avoir des effets sur la concurrence entre hôtels, appartements avec services et hôtes privés, notamment dans les destinations où la demande touristique atteint des pics lors d’événements, des vacances d’été ou des saisons de sports d’hiver.

Les plateformes de location et les milieux touristiques contestent l’idée que les locations de courte durée accentuent les tensions sur le logement dans la plupart des villes. Le lobby technologique CCIA a déclaré à la Commission que cette thèse ne résiste pas à l’examen des éléments disponibles. Il a également évoqué des endroits où les loyers et les prix des hôtels ont augmenté après l’introduction de restrictions, et cité la décision de Lisbonne de revenir sur certaines mesures.

Airbnb défend une position similaire. Un porte-parole de l’entreprise a déclaré que l’Europe avait besoin de solutions structurelles et a appelé les responsables politiques à se concentrer sur l’augmentation de l’offre de logements. Le secteur estime que réglementer les annonces individuelles ne peut pas résoudre une pénurie due à des années de construction insuffisante et à une forte demande.

Le projet de la Commission reconnaît que les locations de vacances peuvent apporter des avantages économiques et sociaux, en particulier pour les ménages qui louent occasionnellement leur logement afin de compléter leurs revenus. Le désaccord porte sur l’ampleur et la localisation du phénomène. Une chambre libre dans la résidence principale d’un habitant pose un problème politique différent de celui d’un portefeuille d’appartements entiers proposés à l’année aux visiteurs.

Les recours devant les tribunaux ont rendu cette distinction importante sur le plan politique. Les villes veulent des outils qu’elles peuvent faire appliquer, tandis que les exploitants veulent des règles qui ne changent pas à chaque élection locale. Les critères européens proposés visent à réduire cette incertitude, mais les litiges devraient se poursuivre partout où les restrictions menacent des revenus touristiques établis.

Pour la Suisse, la proposition de l’UE est un signal, et non un changement automatique des règles. Les communes et les cantons suisses ne se verraient pas accorder de nouveaux pouvoirs par la loi sur le logement abordable, mais suivront la manière dont Bruxelles définit les tensions sur le logement et dont les tribunaux interprètent les restrictions proportionnées.

Le débat suisse met déjà en jeu des priorités concurrentes. Les habitants ont besoin d’accéder à des logements de longue durée, les propriétaires recherchent un rendement, les hôtels veulent une concurrence équitable et les régions touristiques dépendent des dépenses des visiteurs. Une politique adaptée à une ville dense peut mal convenir à une station alpine où la demande est fortement saisonnière. Des données locales seront indispensables si les autorités envisagent des règles plus strictes, notamment sur le nombre de logements entiers loués pour les vacances, les taux de vacance, le niveau des loyers et les revenus des ménages locaux.

Le plan de la Commission place également l’offre de logements au centre du débat. Restreindre les locations de courte durée pourrait remettre certains appartements sur le marché dans les quartiers où elles sont fortement concentrées, mais la construction, les règles d’aménagement et les liaisons de transport détermineront si les travailleurs peuvent rester à proximité de leur emploi à long terme.

La prochaine étape sera concrète : définir les zones en situation de tension, protéger les personnes qui louent leur résidence principale et soumettre les restrictions à l’épreuve des recours juridiques. Les villes suisses peuvent suivre attentivement ce processus tout en déterminant si leurs propres marchés du logement nécessitent de nouvelles mesures ou une application plus stricte des règles existantes.