Städte sollen mehr Befugnisse zur Einschränkung von Kurzzeitvermietungen erhalten

Städte in ganz Europa könnten schon bald eine solidere Rechtsgrundlage erhalten, um Vermietungen nach dem Airbnb-Modell einzuschränken, während die Europäische Kommission ein Gesetz für bezahlbaren Wohnraum vorbereitet, das den Druck in Tourismuszentren verringern soll. Der Vorschlag würde lokalen und regionalen Behörden erlauben, Ferienvermietungen und Käufe von Immobilien, die gezielt zur Kurzzeitvermietung erworben werden, zu beschränken, wenn die Wohnungsmärkte festgelegte Kriterien für Wohnungsnot erfüllen.

Die Kommission dürfte das Massnahmenpaket am Mittwoch als Teil einer umfassenderen Reaktion auf das vorstellen, was Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen als soziale Krise bezeichnet hat. Ihre Warnung ist konkret: Pflegefachpersonen, Lehrpersonen und Feuerwehrleute haben Mühe, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen, während Studierende und junge Familien mit steigenden Wohnkosten konfrontiert sind.

Das Thema reicht über Brüssel hinaus. Städte von Barcelona bis Lissabon haben Beschränkungen eingeführt und sahen sich daraufhin mit Klagen von Vermietern, Buchungsplattformen und Tourismusunternehmen konfrontiert. Der vorgeschlagene EU-Rahmen soll klarstellen, wann lokale Massnahmen mit den Regeln des Binnenmarkts vereinbar sind. Diese Rechtssicherheit könnte für Schweizer Städte wichtig sein, die die Debatte aufmerksam verfolgen, obwohl die Schweiz nicht zur EU gehört. Gemeinden, Wohnungsorganisationen und Tourismusbetriebe werden prüfen, ob Brüssel eine praktikable Balance zwischen der Nachfrage von Besuchenden und Wohnraum für die ständige Wohnbevölkerung gefunden hat.

Kurzzeitvermietungen machen etwa 1,2% des Wohnungsbestands in der EU aus, in beliebten Tourismusgebieten kann ihr Anteil jedoch bis zu 20% betragen. Diese ungleiche Verteilung steht im Zentrum des Arguments der Kommission, Städten mehr Befugnisse einzuräumen.

Das vorgeschlagene Gesetz würde keine pauschale europaweite Obergrenze festlegen. Die Behörden müssten zunächst Gebiete bestimmen, in denen Wohnungsnot herrscht. Der Entwurf verweist auf das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und lokalen Einkommen sowie auf die Bevölkerungsentwicklung und das erwartete Angebot und die Nachfrage nach Wohnraum. Allfällige Beschränkungen müssten zudem notwendig, verhältnismässig und diskriminierungsfrei sein.

Dieser Ansatz könnte den lokalen Behörden Spielraum geben, auf sehr unterschiedliche Märkte zu reagieren. Ein Stadtzentrum mit einer hohen Konzentration an Ferienwohnungen steht vor einer anderen Herausforderung als eine ländliche Gemeinde mit freien Kapazitäten und saisonalen Besuchenden. Die Zahlen erklären auch, weshalb nationale Durchschnittswerte den lokalen Druck verschleiern können. Kurzzeitvermietungen machen im gesamten EU-Raum einen kleinen Anteil des Wohnraums aus, können dem langfristigen Markt in bestimmten Quartieren aber eine beträchtliche Zahl von Wohnungen entziehen.

Die Kommission hält fest, dass Ferienvermietungen Haushalten ein Einkommen verschaffen und die lokale Wirtschaft unterstützen können. Ihr Vorschlag anerkennt diese Vorteile und gibt den Behörden zugleich eine Möglichkeit, dort einzugreifen, wo das Wohnungsangebot die Nachfrage nicht decken kann.

Die Immobilienpreise in der EU sind im vergangenen Jahrzehnt um 60% und die Mieten um 20% gestiegen, wie aus den von Brüssel angeführten Zahlen hervorgeht. Die Kommission führt den Hauptdruck auf einen Mangel an Wohnraum zurück und warnt zugleich, dass Ferienvermietungen den Wettbewerb in Märkten verschärfen können, die bereits Mühe haben, ihre Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen.

Die vorgeschlagene Gesetzgebung würde deshalb nicht nur Inserate ins Visier nehmen. In Gebieten, die als von Wohnungsnot betroffen eingestuft werden, könnten Städte und andere Behörden auch den Kauf von Immobilien zur Kurzzeitvermietung beschränken. Das könnte Investorinnen und Investoren betreffen, die Wohnungen erwerben möchten, die vor allem für die touristische Nutzung und nicht als dauerhaftes Zuhause vorgesehen sind.

Der Entwurf enthält eine wichtige Ausnahme. Personen, die ihren eigenen Hauptwohnsitz für kurze Zeit vermieten, wären nicht vom Gesetz erfasst. Diese Unterscheidung trennt gelegentliches Teilen der eigenen Wohnung von gewerblichen Anbietern, die mehrere Einheiten verwalten. Wie einfach die Behörden die Regelung durchsetzen können, hängt jedoch von den Umsetzungsdetails ab.

Schweizer Städte stehen ebenfalls unter Druck auf dem Wohnungsmarkt und sind mit unterschiedlichen Tourismusmustern konfrontiert. Genf, Zürich, Lausanne, Luzern und Bergdestinationen unterstehen dem Schweizer Recht und nicht dem EU-Rahmen. Die Entwicklungen in den Nachbarländern könnten jedoch lokale politische Debatten beeinflussen. Sie könnten auch den Wettbewerb zwischen Hotels, Serviced Apartments und privaten Gastgeberinnen und Gastgebern verändern, insbesondere an Orten, an denen die Besuchernachfrage während Veranstaltungen, der Sommerferien oder der Wintersportsaison ihren Höhepunkt erreicht.

Vermietungsplattformen und Tourismusverbände stellen die Behauptung infrage, Kurzzeitvermietungen verschärften in den meisten Städten die Wohnungsnot. Die Tech-Lobby CCIA teilte der Kommission mit, dass das Argument den verfügbaren Erkenntnissen nicht standhalte. Sie verwies auch auf Orte, an denen die Mieten und Hotelpreise nach der Einführung von Beschränkungen gestiegen seien, und führte den Entscheid Lissabons an, einige Einschränkungen wieder aufzuheben.

Airbnb vertritt eine ähnliche Position. Ein Unternehmenssprecher sagte, Europa brauche strukturelle Lösungen, und forderte die Politik auf, sich auf die Ausweitung des Wohnungsangebots zu konzentrieren. Die Branche argumentiert, dass die Regulierung einzelner Inserate keinen Mangel beheben könne, der durch jahrelange unzureichende Bautätigkeit und eine hohe Nachfrage entstanden sei.

Der Entwurf der Kommission räumt ein, dass Ferienvermietungen wirtschaftliche und soziale Vorteile bringen können, insbesondere für Haushalte, die mit gelegentlichen Vermietungen ihr Einkommen ergänzen. Im Streit geht es um das Ausmass und den Ort. Ein freies Zimmer in der eigenen Hauptwohnung stellt politisch ein anderes Problem dar als ein Bestand ganzer Wohnungen, die ganzjährig an Besuchende vermarktet werden.

Gerichtsverfahren haben diese Unterscheidung politisch bedeutsam gemacht. Städte wollen Instrumente, die sie durchsetzen können, während Anbieter Regeln wünschen, die sich nicht mit jeder Kommunalwahl ändern. Die vorgeschlagenen EU-Kriterien sollen diese Unsicherheit verringern. Wo Beschränkungen etablierte Einnahmen aus dem Tourismus gefährden, dürften Rechtsstreitigkeiten jedoch weitergehen.

Für die Schweiz ist der EU-Vorschlag ein Signal und keine automatische Änderung der Regeln. Schweizer Gemeinden und Kantone würden durch das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum keine neuen Befugnisse erhalten. Sie werden jedoch beobachten, wie Brüssel Wohnungsnot definiert und wie Gerichte verhältnismässige Beschränkungen auslegen.

In der Schweizer Debatte stehen bereits unterschiedliche Interessen gegeneinander. Die Bevölkerung braucht Zugang zu langfristigem Wohnraum, Vermieterinnen und Vermieter streben Renditen an, Hotels wollen fairen Wettbewerb und Tourismusregionen sind auf die Ausgaben der Besuchenden angewiesen. Eine Politik, die in einer dicht besiedelten Stadt funktioniert, eignet sich möglicherweise schlecht für einen Alpenkurort mit stark saisonaler Nachfrage. Wenn die Behörden strengere Regeln erwägen, sind lokale Daten unerlässlich, etwa zur Zahl der ganzen Wohnungen, die als Ferienunterkünfte genutzt werden, zu Leerständen, Mietpreisen und den Einkommen der lokalen Haushalte.

Der Plan der Kommission rückt auch das Wohnungsangebot ins Zentrum der Diskussion. Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen könnten in Gebieten mit hoher Konzentration einige Wohnungen freisetzen. Ob Arbeitnehmende langfristig in der Nähe ihrer Arbeitsplätze wohnen können, wird jedoch von der Bautätigkeit, den Planungsvorschriften und den Verkehrsverbindungen abhängen.

Der nächste Schritt wird praktischer Natur sein: Gebiete mit Wohnungsnot festlegen, Vermietende schützen, die ihren Hauptwohnsitz anbieten, und Beschränkungen auf ihre Rechtmässigkeit prüfen lassen. Schweizer Städte können diesen Prozess aufmerksam verfolgen und gleichzeitig entscheiden, ob ihre eigenen Wohnungsmärkte neue Massnahmen oder eine konsequentere Durchsetzung bestehender Regeln erfordern.