Warum die Wohneigentumsquoten in der Schweiz so stark variieren

2024 waren nur 35.7% der dauerhaft bewohnten Schweizer Wohnungen von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern bewohnt. Dieser nationale Wert macht die Schweiz zu einem der Länder Europas, in denen Wohneigentum am wenigsten verbreitet ist. Er verdeckt jedoch ein starkes Gefälle zwischen den Kantonen. In Appenzell Innerrhoden bewohnten Eigentümerinnen und Eigentümer 55.8% der Wohnungen. In Basel-Stadt lag der Anteil bei 14.0%. In Genf waren es 18.6%, während Zürich 27.1% und Waadt 29.6% verzeichneten.

Der Unterschied zwischen den beiden Extremwerten beträgt 41.8 Prozentpunkte. Die Aussichten eines Haushalts hängen daher stark davon ab, wo er lebt, welches Wohnungsangebot es dort gibt und wie viel Bauland kostet. Der nationale Durchschnitt bietet zwar einen nützlichen Richtwert, sagt aber wenig über die Möglichkeiten einer Familie im Wallis oder einer jungen Berufstätigen in Genf aus.

In den Kantonen mit den höchsten Quoten gibt es in der Regel Dörfer, Kleinstädte und Siedlungen mit geringerer Bevölkerungsdichte. Die Kantone mit den niedrigsten Quoten sind stark urbanisiert und von Mehrfamilienhäusern geprägt. Die Wohneigentumsquote hängt ebenso sehr von der baulichen Struktur dieser Orte wie von den finanziellen Möglichkeiten der Haushalte ab.

Das ist bedeutsam, weil die Wohnkosten weiterhin mitbestimmen, wo Menschen leben, Kinder grossziehen und Vermögen aufbauen können. In der Schweiz gelten ein nationales Hypothekarsystem und eine gemeinsame Währung, doch die Bewohnerinnen und Bewohner sind mit sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten konfrontiert.

In Kantonen mit geringer Bevölkerungsdichte gibt es häufiger die Wohnformen, die Schweizer Haushalte typischerweise kaufen. Appenzell Innerrhoden, Wallis, Jura und Appenzell Ausserrhoden umfassen Dörfer oder Kleinstädte und verfügen zugleich über mehr freistehende und geräumige Wohnungen. Bauland ist im Allgemeinen besser verfügbar, die Bevölkerungsdichte ist geringer und Einfamilienhäuser sind stärker verbreitet.

Der Zusammenhang zwischen Wohnform und Eigentumsverhältnis ist direkt. Mehr als die Hälfte der selbstnutzenden Wohneigentümerinnen und -eigentümer in der Schweiz lebt in Einfamilienhäusern. Mieterinnen und Mieter konzentrieren sich dagegen auf Wohnungen, insbesondere auf kleinere Stadtwohnungen. Auch bei grossen Wohnungen ist der Anteil der selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümer überdurchschnittlich hoch.

Die Rangfolge der Kantone spiegelt diese bauliche Umgebung wider. Die Wohneigentumsquote lag im Jura bei 48.3%, in Appenzell Ausserrhoden bei 46.8%, in Solothurn bei 45.2%, in Glarus bei 44.9% und in Uri bei 44.0%. Das bedeutet nicht, dass sich alle Bewohnerinnen und Bewohner einen Kauf leisten können. Es zeigt, dass es auf dem lokalen Markt mehr Immobilien gibt, die Haushalte traditionell kaufen.

In ländlichen und peripheren Kantonen gibt es zudem mehr etablierte Familienhaushalte. Ihre Bewohnerinnen und Bewohner haben möglicherweise stärkere lokale Bindungen und planen langfristiger, was einen Kauf begünstigt. Das Wohnungsangebot, die Siedlungsstruktur und die Stabilität der Haushalte tragen gemeinsam dazu bei, dass die Wohneigentumsquoten ausserhalb der grössten urbanen Zentren höher sind.

Die Wohneigentumsquote von 18.6% in Genf ist sowohl auf die hohen Preise als auch auf die begrenzte Auswahl zurückzuführen. Basel-Stadt liegt mit 14.0% noch tiefer, während Zürich trotz der hohen Einkommen 27.1% erreicht. In dicht besiedelten urbanen Kantonen gibt es viele Mehrfamilienhäuser, die für die Vermietung gebaut, finanziert und verwaltet werden. Kaufinteressierte stehen deshalb vor zwei Hürden: Die Immobilien sind teurer und es gibt weniger Wohnungen, die dem traditionellen Modell des selbstgenutzten Wohneigentums entsprechen.

In Genf zeigt sich der Druck besonders deutlich. Die Nachfrage bleibt hoch, während das Angebot nicht genügend gewachsen ist, um sie zu decken. Dadurch sind die Preise für viele Haushalte unerschwinglich. In Zürich ist dasselbe Problem weniger ausgeprägt. Hohe Löhne verbessern die Kreditfähigkeit, aber knappes Bauland und eine starke Nachfrage machen Wohneigentum für viele Bewohnerinnen und Bewohner unerschwinglich.

Dieselben Faktoren zeigen sich in der Waadt, wo die Wohneigentumsquote 29.6% betrug, und in Zug mit 32.0%. Im Gegensatz dazu verzeichnete das Wallis 52.6%, während Solothurn 45.2% erreichte. Preisunterschiede sind wichtig, weil Käuferinnen und Käufer sowohl über ein ausreichendes Einkommen als auch über genügend Eigenkapital für die Anzahlung verfügen müssen.

Das Mieten in Städten ist somit in der Struktur des Marktes verankert. Das Angebot an Wohnungen stützt einen grossen Mietsektor, während freistehende Häuser und grössere Wohnungen stärker mit Wohneigentum verbunden bleiben.

Ein Haushalt kann sich die Hypothekarzahlungen zu den heutigen Konditionen leisten und trotzdem die Tragbarkeitstests der Bank nicht bestehen. Schweizer Kreditgeberinnen und Kreditgeber berechnen die Tragbarkeit mit einem theoretischen Zinssatz, der deutlich über vielen aktuellen Marktzinsen liegt. Die FINMA betrachtet eine Berechnung mit 5% Zins sowie Unterhalts- und Amortisationskosten als nachhaltigen Richtwert. Banken verlangen zudem in der Regel ein Eigenkapital von 20%, berechnet auf Grundlage ihrer Immobilienbewertung.

Der Test schützt Kreditnehmende und Kreditgeber vor einem starken Anstieg der Finanzierungskosten, erhöht aber auch das nötige Einkommen für einen Kauf in teuren Kantonen. Eine Familie, die sich für ein Haus im Jura, in Solothurn oder in Teilen des Wallis qualifiziert, erfüllt die Anforderungen für eine vergleichbare Immobilie in Zürich, Zug, Basel, Genf oder der Waadt möglicherweise nicht.

Auch Immobilienbewertungen stellen eine praktische Hürde dar. Bewertet eine Bank ein Haus tiefer als den vereinbarten Kaufpreis, muss die Käuferin oder der Käufer möglicherweise zusätzlich zum üblichen Eigenkapital weitere Mittel aufbringen. Das kann Haushalte ausschliessen, die zwar ein regelmässiges Einkommen, aber nur geringe Ersparnisse haben.

Die Hypothekarregeln verbinden somit die regionalen Preisunterschiede mit den Wohneigentumsquoten. Sie bestimmen, wer sein Einkommen in einen Kauf umwandeln kann, insbesondere dort, wo Bauland knapp und Immobilien besonders teuer sind. Dadurch kann derselbe Haushalt je nach Kanton mit sehr unterschiedlichen Aussichten konfrontiert sein.

Die Demografie verstärkt die geografischen Unterschiede beim Wohneigentum in der Schweiz. Genf, Zürich, Waadt und Basel ziehen jüngere Erwachsene, internationale Arbeitskräfte und Haushalte an, die mit einem weiteren Umzug rechnen. Diese Menschen mieten eher, insbesondere wenn berufliche Veränderungen, grenzüberschreitende Verbindungen oder kurze Aufenthalte Flexibilität wertvoll machen.

In ländlichen und peripheren Kantonen gibt es tendenziell mehr etablierte Haushalte und einen höheren Anteil an Familien, die in grösseren Wohnungen leben. Diese Gruppen kaufen eher, wenn sie über das nötige Eigenkapital verfügen und den Tragbarkeitstest bestehen. Ihre Präsenz hilft zu erklären, weshalb die Wohneigentumsquoten in Kantonen mit kleineren Städten und mehr freistehenden Häusern steigen.

Die Zahlen zeigen mehrere Märkte im Mittelfeld. Im Tessin lag die Quote bei 38.7%, in Bern bei 37.9% und in St. Gallen sowie Schaffhausen bei 39.7%. Basel-Landschaft erreichte 43.9% und lag damit nahe bei den Werten mehrerer ländlicher Kantone. Diese Unterschiede spiegeln das Zusammenspiel von Siedlungsstruktur, Preisen, Haushaltszusammensetzung und lokalen wirtschaftlichen Bedingungen wider.

Die Schweiz hat folglich mehrere Wohnungsmärkte und nicht ein einheitliches nationales System. Die nationale Wohneigentumsquote von 35.7% bleibt ein wichtiger Vergleichswert, doch Kanton, Gemeinde und Wohnungstyp geben oft besseren Aufschluss über die Aussichten eines Haushalts. Künftige Veränderungen bei Preisen, Migration und Wohnungsbau werden diese Verteilung weiter verändern.