Pourquoi la propriété du logement varie autant en Suisse

En 2024, seuls 35,7% des logements occupés en permanence en Suisse étaient occupés par leurs propriétaires. Ce chiffre national place la Suisse parmi les marchés du logement les moins orientés vers la propriété en Europe, mais il masque de fortes disparités cantonales. En Appenzell Rhodes-Intérieures, les propriétaires occupaient 55,8% des logements. À Bâle-Ville, cette proportion tombait à 14,0%. Elle atteignait 18,6% à Genève, tandis qu’elle s’élevait à 27,1% à Zurich et à 29,6% dans le canton de Vaud.

L’écart entre les deux extrêmes atteint 41,8 points de pourcentage. Les perspectives d’un ménage dépendent donc fortement de son lieu de résidence, du parc immobilier qui l’entoure et du prix du terrain. La moyenne nationale constitue un point de repère utile, mais elle en dit peu sur les choix qui s’offrent à une famille en Valais ou à une jeune personne active à Genève.

Les cantons les mieux classés comptent généralement des villages, de petites villes et des zones bâties peu denses. Les cantons les moins bien classés sont fortement urbanisés et dominés par les immeubles d’habitation. La propriété dépend autant de la forme physique de ces lieux que des finances des ménages.

Cette tendance compte, car le coût du logement continue d’influencer les lieux où les gens peuvent vivre, élever leurs enfants et se constituer un patrimoine. La Suisse dispose d’un système hypothécaire national et d’une monnaie commune, mais ses habitants font face à des marchés immobiliers très différents.

Les cantons peu densément peuplés proposent les formes de logement que les ménages suisses achètent le plus souvent. Appenzell Rhodes-Intérieures, le Valais, le Jura et Appenzell Rhodes-Extérieures associent villages ou petites villes et offre plus importante de maisons individuelles et de logements spacieux. Les terrains y sont généralement plus disponibles, la densité de population est plus faible et les maisons individuelles sont plus nombreuses.

Le lien entre le type de logement et le statut d’occupation est direct. Plus de la moitié des propriétaires occupants en Suisse vivent dans des maisons individuelles. Les locataires, en comparaison, sont surtout concentrés dans des appartements, en particulier dans les petits logements urbains. Les logements de grande taille comptent eux aussi une part disproportionnée de propriétaires occupants.

Le classement cantonal reflète cet environnement bâti. Le taux de propriété atteignait 48,3% dans le Jura, 46,8% en Appenzell Rhodes-Extérieures, 45,2% à Soleure, 44,9% à Glaris et 44,0% à Uri. Ces chiffres ne signifient pas que chaque habitant peut se permettre d’acheter. Ils montrent que le marché local compte davantage de biens immobiliers que les ménages achètent traditionnellement.

Les cantons ruraux et périphériques comptent aussi davantage de ménages familiaux établis de longue date. Leurs habitants peuvent avoir des attaches locales plus fortes et envisager leur avenir à plus long terme, des conditions propices à l’achat. L’offre de logements, les formes d’habitat et la stabilité des ménages se conjuguent pour faire augmenter le taux de propriété en dehors des grands centres urbains.

Le taux de propriété de 18,6% à Genève s’explique à la fois par les prix élevés et par le choix limité. Bâle-Ville affiche un taux encore plus bas, à 14,0%, tandis que Zurich atteint 27,1% malgré ses revenus élevés. Les cantons urbains densément peuplés comptent un vaste parc d’appartements construits, financés et gérés pour la location. Les acheteurs se heurtent donc à deux obstacles : les biens coûtent plus cher et moins de logements correspondent au modèle traditionnel de la propriété occupante.

Genève illustre particulièrement bien cette pression. La demande reste forte alors que l’offre n’a pas suffisamment augmenté pour y répondre, ce qui fait grimper les prix au-delà des moyens de nombreux ménages. Zurich connaît une situation similaire, mais moins extrême. Les salaires élevés renforcent la capacité d’emprunt, mais la rareté des terrains et la forte demande rendent la propriété inaccessible à de nombreux habitants.

Les mêmes facteurs sont à l’œuvre dans le canton de Vaud, où le taux de propriété s’élevait à 29,6%, et à Zoug, où il atteignait 32,0%. À l’inverse, le Valais affichait 52,6%, tandis que Soleure atteignait 45,2%. Les écarts de prix comptent, car les acheteurs doivent disposer à la fois d’un revenu suffisant et des fonds nécessaires à l’apport.

La location en ville est donc ancrée dans la structure du marché. L’offre d’appartements soutient un important secteur locatif, tandis que les maisons individuelles et les logements plus grands restent davantage associés à la propriété.

Un ménage peut être en mesure d’assumer les mensualités hypothécaires actuelles et néanmoins échouer au test de capacité financière de la banque. Les prêteurs suisses évaluent les emprunteurs sur la base d’un taux d’intérêt théorique bien supérieur à de nombreux taux actuels du marché. La FINMA considère comme référence durable un calcul fondé sur un taux d’intérêt de 5%, auquel s’ajoutent les frais d’entretien et d’amortissement. Les banques exigent généralement aussi un apport de 20%, calculé sur la base de leur estimation du bien immobilier.

Ce test protège les emprunteurs et les prêteurs contre une forte hausse des coûts de financement, mais il augmente aussi le revenu nécessaire pour acheter dans les cantons chers. Une famille qui remplit les critères pour acheter une maison dans le Jura, à Soleure ou dans certaines parties du Valais peut ne pas les remplir pour un bien équivalent à Zurich, Zoug, Bâle, Genève ou dans le canton de Vaud.

L’estimation des biens immobiliers constitue un autre obstacle concret. Si une banque estime un logement à un prix inférieur au prix d’achat convenu, l’acheteur peut devoir fournir des fonds supplémentaires, en plus de l’apport habituel. Cette exigence peut exclure des ménages disposant de salaires réguliers, mais d’une épargne limitée.

Les règles hypothécaires relient donc les écarts régionaux de prix aux taux de propriété. Elles déterminent qui peut transformer ses revenus en achat, en particulier là où les terrains sont rares et les logements vendus à prix élevé. Il en résulte un marché où un même profil de ménage peut connaître des situations très différentes d’un canton à l’autre.

La démographie renforce la répartition géographique de la propriété en Suisse. Genève, Zurich, Vaud et Bâle attirent de jeunes adultes, des travailleurs internationaux et des ménages qui s’attendent à déménager à nouveau. Ces personnes sont plus susceptibles de louer, surtout lorsque les changements de carrière, les liens transfrontaliers ou les séjours de courte durée rendent la flexibilité précieuse.

Les cantons ruraux et périphériques tendent à compter davantage de ménages établis et une plus grande proportion de familles vivant dans des logements spacieux. Ces groupes sont plus susceptibles d’acheter lorsqu’ils disposent de l’apport nécessaire et satisfont au test de capacité financière. Leur présence contribue à expliquer pourquoi les taux de propriété augmentent dans les cantons qui comptent de petites villes et davantage de maisons individuelles.

Les chiffres font apparaître plusieurs marchés intermédiaires. Le Tessin affichait 38,7%, Berne 37,9%, et Saint-Gall ainsi que Schaffhouse 39,7%. Bâle-Campagne atteignait 43,9%, un niveau proche de ceux de plusieurs cantons ruraux. Ces différences reflètent un mélange de types d’habitat, de prix, de structures des ménages et de conditions économiques locales.

La Suisse compte donc plusieurs marchés du logement plutôt qu’un système national uniforme. Le taux national de propriété de 35,7% reste utile à des fins de comparaison, mais le canton, la commune et le type de logement donnent souvent une meilleure indication des perspectives d’un ménage. L’évolution des prix, de la migration et de la construction de logements continuera de redessiner cette carte.