Perché la proprietà della casa varia così tanto in Svizzera

Nel 2024, solo il 35.7% delle abitazioni occupate in modo permanente in Svizzera era occupato dai proprietari. Questo dato nazionale colloca la Svizzera fra i mercati immobiliari europei meno orientati alla proprietà, ma nasconde una forte divisione cantonale. In Appenzello Interno i proprietari occupavano il 55.8% delle abitazioni. A Basilea Città la quota scendeva al 14.0%. Ginevra raggiungeva il 18.6%, mentre Zurigo registrava il 27.1% e Vaud il 29.6%.

La differenza fra i due estremi è di 41.8 punti percentuali. Le prospettive di una famiglia dipendono quindi in larga misura dal luogo in cui vive, dal parco immobiliare locale e dal prezzo dei terreni. La media nazionale è un utile punto di riferimento, ma dice poco sulle possibilità di una famiglia in Vallese o di una giovane professionista a Ginevra.

I cantoni ai primi posti della classifica comprendono in genere villaggi, piccoli centri e insediamenti a bassa densità. Quelli in fondo alla classifica sono fortemente urbanizzati e caratterizzati da palazzi plurifamiliari. La proprietà dipende tanto dalla struttura fisica di questi luoghi quanto dalle finanze delle famiglie.

Questa dinamica è importante, perché il costo degli alloggi continua a influenzare dove le persone possono vivere, crescere i figli e costruire il proprio patrimonio. La Svizzera ha un unico sistema ipotecario nazionale e una moneta condivisa, ma i suoi abitanti si confrontano con mercati immobiliari molto diversi.

I cantoni a bassa densità offrono le tipologie di alloggio che le famiglie svizzere acquistano più spesso. Appenzello Interno, Vallese, Giura e Appenzello Esterno combinano villaggi o piccoli centri con una maggiore disponibilità di case unifamiliari e abitazioni spaziose. I terreni sono generalmente più disponibili, la densità di popolazione è inferiore e le case unifamiliari sono più diffuse.

Il rapporto fra tipologia abitativa e forma di possesso è diretto. Più della metà dei proprietari-occupanti svizzeri vive in case unifamiliari. Gli inquilini, invece, si concentrano negli appartamenti, in particolare negli alloggi urbani più piccoli. Anche nelle abitazioni di grandi dimensioni la quota di proprietari-occupanti è nettamente superiore.

La classifica cantonale riflette questo ambiente costruito. La proprietà raggiungeva il 48.3% nel Giura, il 46.8% in Appenzello Esterno, il 45.2% a Soletta, il 44.9% a Glarona e il 44.0% a Uri. Queste cifre non significano che ogni abitante possa permettersi di acquistare. Indicano che il mercato locale offre più immobili del tipo tradizionalmente acquistato dalle famiglie.

Nei cantoni rurali e periferici si trovano anche più famiglie stabili e radicate sul territorio. I loro abitanti possono avere legami locali più forti e orizzonti di pianificazione più lunghi, condizioni favorevoli all’acquisto. L’offerta abitativa, la struttura degli insediamenti e la stabilità delle famiglie contribuiscono insieme ad aumentare la quota di proprietari al di fuori dei maggiori centri urbani.

La quota di proprietari del 18.6% a Ginevra riflette sia i prezzi elevati sia la scelta limitata. Basilea Città registra una percentuale ancora inferiore, pari al 14.0%, mentre Zurigo raggiunge il 27.1% nonostante gli alti redditi. I cantoni urbani densamente popolati dispongono di molti appartamenti costruiti, finanziati e gestiti per la locazione. Chi vuole acquistare si trova quindi di fronte a due ostacoli: gli immobili costano di più e sono meno numerose le abitazioni corrispondenti al modello tradizionale di proprietà occupata dal proprietario.

Ginevra illustra chiaramente la pressione. La domanda resta forte, mentre l’offerta non è cresciuta abbastanza per soddisfarla, facendo salire i prezzi oltre la portata di molte famiglie. Zurigo presenta una versione meno estrema dello stesso problema. Gli stipendi elevati aumentano la capacità di indebitamento, ma la scarsità di terreni e la forte domanda rendono la proprietà inaccessibile a molti abitanti.

Le stesse dinamiche si osservano a Vaud, dove la quota di proprietari era del 29.6%, e a Zugo, dove era del 32.0%. Il Vallese ha invece registrato il 52.6%, mentre Soletta ha raggiunto il 45.2%. Le differenze di prezzo contano perché chi acquista deve disporre sia di un reddito sufficiente sia del capitale necessario per l’anticipo.

La locazione nelle città è quindi radicata nella struttura del mercato. L’offerta di appartamenti alimenta un ampio settore degli affitti, mentre le case unifamiliari e le abitazioni più grandi restano più spesso associate alla proprietà.

Una famiglia può essere in grado di pagare oggi la rata ipotecaria e tuttavia non superare la verifica di sostenibilità della banca. Gli istituti svizzeri valutano i debitori applicando un tasso d’interesse teorico molto superiore a molti tassi di mercato attuali. La FINMA considera un calcolo basato su un tasso d’interesse del 5%, insieme ai costi di manutenzione e ammortamento, un parametro sostenibile. Le banche richiedono inoltre di norma un anticipo del 20% sulla base della valutazione dell’immobile.

La verifica protegge debitori e creditori da un forte aumento dei costi di finanziamento, ma accresce anche il reddito necessario per acquistare nei cantoni più cari. Una famiglia che ottiene il finanziamento per una casa nel Giura, a Soletta o in alcune zone del Vallese potrebbe non ottenerlo per un immobile equivalente a Zurigo, Zugo, Basilea, Ginevra o Vaud.

La valutazione dell’immobile crea un altro ostacolo concreto. Se la banca stima la casa a un valore inferiore al prezzo di acquisto concordato, l’acquirente potrebbe dover versare fondi aggiuntivi oltre al consueto anticipo. Questo requisito può escludere famiglie con stipendi stabili ma pochi risparmi.

Le regole ipotecarie collegano quindi le differenze regionali di prezzo alle quote di proprietari. Determinano chi può trasformare il proprio reddito in un acquisto, soprattutto dove i terreni sono scarsi e gli immobili hanno prezzi elevati. Ne risulta un mercato in cui famiglie con caratteristiche identiche possono trovarsi di fronte a esiti molto diversi da un cantone all’altro.

La demografia rafforza la geografia della proprietà in Svizzera. Ginevra, Zurigo, Vaud e Basilea attirano giovani adulti, lavoratori internazionali e famiglie che prevedono di trasferirsi ancora. Questi residenti hanno maggiori probabilità di essere inquilini, soprattutto quando cambiamenti professionali, legami transfrontalieri o soggiorni brevi rendono preziosa la flessibilità.

I cantoni rurali e periferici tendono ad avere più famiglie stabili e una quota maggiore di nuclei familiari che vivono in abitazioni spaziose. Questi gruppi sono più propensi ad acquistare se dispongono dell’anticipo necessario e superano la verifica di sostenibilità. La loro presenza contribuisce a spiegare perché la proprietà è più diffusa nei cantoni con centri più piccoli e più abitazioni unifamiliari.

Le cifre mostrano diversi mercati intermedi. Il Ticino si attestava al 38.7%, Berna al 37.9%, mentre San Gallo e Sciaffusa erano al 39.7%. Basilea Campagna raggiungeva il 43.9%, un livello vicino a quello di diversi cantoni rurali. Queste differenze riflettono la combinazione di tipologia degli insediamenti, prezzi, struttura delle famiglie e condizioni economiche locali.

Di conseguenza, in Svizzera esistono diversi mercati abitativi, non un unico sistema nazionale uniforme. La quota nazionale di proprietari, pari al 35.7%, resta importante per i confronti, ma il cantone, il comune e la tipologia dell’abitazione spesso permettono di valutare meglio le prospettive di una famiglia. Le future variazioni dei prezzi, della migrazione e della costruzione di alloggi continueranno a ridisegnare questa mappa.