Le cooperative abitative svizzere offrono una soluzione alla crisi degli affitti

A nord di Losanna è in corso una profonda trasformazione urbana, che mette in discussione le fondamenta stesse del mercato immobiliare tradizionale. Il quartiere ecologico Plaines du Loup non è soltanto un cantiere: è una dichiarazione di guerra agli alloggi inaccessibili. Entro il 2034, questo vasto progetto ospiterà ben 8’000 abitanti e accoglierà 3’000 posti di lavoro, creando un ecosistema autosufficiente all’interno della città.

La prima fase del progetto, la cui conclusione è prevista all’inizio del 2025, privilegia con decisione l’accessibilità rispetto al profitto. In una scelta coraggiosa, il 25% dei nuovi alloggi è destinato alle cooperative abitative. È un intervento diretto in un mercato in cui gli inquilini sono spesso schiacciati da continui aumenti degli affitti. Losanna dimostra che l’espansione urbana non deve necessariamente significare gentrificazione: può anche liberare dalla trappola degli affitti.

I numeri parlano chiaro: gli affitti delle cooperative abitative sono dal 15% al 20% più bassi rispetto ai prezzi di mercato. Non si tratta di beneficenza, ma della forza di un modello senza scopo di lucro. La Société Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL), un attore di primo piano del settore dal 1920, mostra le dimensioni di questo successo con oltre 8’200 soci.

Basta fare due conti. Per un appartamento spazioso di quattro locali e 91 metri quadrati, i soci della SCHL pagano un affitto netto di soli 1’750 franchi. In una città come Losanna, un prezzo simile è quasi impensabile. La soglia d’accesso è volutamente bassa: bastano 300 franchi per una quota sociale. Gli inquilini conferiscono anche capitale proprio, 900 franchi all’inizio più 900 franchi per locale, ma recuperano subito l’investimento grazie a spese mensili nettamente inferiori. Questo modello dimostra che, eliminando il profitto, l’alloggio diventa un diritto e non un lusso.

Per chi è disposto a scambiare tempo con costi più bassi e legami più profondi, «La Meute» propone un’alternativa radicale. Non è soltanto un posto dove dormire, ma un esperimento sociale di solidarietà. Il complesso riserva alloggi a migranti, artisti e studenti, promuovendo un ecosistema diversificato che il mercato privato ignora.

Questa libertà, tuttavia, richiede impegno. A La Meute i residenti non si limitano a pagare l’affitto: gestiscono tutto loro. Dalla stesura dei contratti di locazione agli interventi di manutenzione, i soci dedicano in media dalle tre alle quattro ore alla settimana per far funzionare la comunità. «Qui cerchiamo di favorire i legami, la solidarietà e un nuovo modo di vivere insieme», afferma Annabel Glauser, socia della cooperativa. La quota iniziale è più elevata, circa 20’000 franchi, ma è interamente rimborsabile: una sorta di conto di risparmio travestito da casa.

Le Bled supera la scelta binaria tra affittare e acquistare. Questa cooperativa innovativa riunisce inquilini e proprietari sotto lo stesso tetto, applicando un calcolo particolare delle superfici, che comprende anche gli spazi comuni, come sale per eventi, sale di musica e laboratori fai da te. Un inquilino paga per 100 metri quadrati, ma il 5% della superficie è condiviso; per i proprietari la quota comune sale al 20%.

I vantaggi finanziari per i proprietari sono notevoli. Un appartamento di quattro locali e 97 metri quadrati a Le Bled è stato acquistato per 650’000 franchi, una cifra ben al di sotto dei prezzi di mercato, molto più elevati. Per tutelare questa accessibilità, la cooperativa impone un limite rigoroso di 25 anni al prezzo di rivendita. Questa misura contro la speculazione garantisce che gli alloggi restino case per i residenti e non diventino beni da rivendere a scopo di lucro.

Nonostante questi successi, resta un problema cruciale: le cooperative controllano appena il 4% del parco immobiliare abitativo svizzero. Si trovano in una competizione impari per i terreni con enormi fondi d’investimento immobiliare. «Sul mercato libero, spesso veniamo superati dalle offerte dei fondi d’investimento immobiliare, che propongono da due a tre volte più di quanto possiamo offrire», spiega Daniel Brühlart della SCHL.

La sopravvivenza e la crescita di questo modello dipendono da un intervento politico. Samuel Bendahan, politico e presidente di Le Bled, avverte che senza prestiti pubblici per l’alloggio e un sostegno mirato questi progetti si bloccheranno. Il sostegno sta crescendo in tutto lo spettro politico, anche tra i partiti di centrodestra in alcuni Comuni, ma il tempo stringe. La Svizzera deve decidere se lasciare che siano le forze di mercato a determinarne il futuro o se dare più forza al movimento cooperativo affinché riconquisti la città.