Schweizer Immobilienmarkt setzt Aufwärtstrend fort, mit Fokus auf Eigentumswohnungen

Der Schweizer Immobilienmarkt trotzt der Schwerkraft: Die Preise für Eigentumswohnungen sind allein im September um kräftige 0,5 Prozent gestiegen. Gemäss dem neuesten definitiven Kaufpreisindex von Immoscout24 und der Immobilienberatung IAZI bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum unersättlich. Das ist nicht bloss eine Schwankung, sondern ein klares Signal dafür, dass sich der Druck auf dem Wohnungsmarkt für Kaufinteressierte weiter erhöht.

Während die wirtschaftliche Unsicherheit anhält, erweist sich der Schweizer Immobiliensektor weiterhin als sicherer Wertspeicher. Die Septemberdaten bestätigen einen anhaltenden Aufwärtstrend, der sich nicht abkühlen lässt. Da die Nachfrage das Angebot an begehrten Lagen übersteigt, nimmt der Druck auf dem Markt zu. Dieser Anstieg verdeutlicht eine zentrale Realität für die Schweizer Wirtschaft: Immobilien bleiben die bevorzugte Anlageklasse und treiben die Bewertungen weiter in die Höhe, während sich andere Sektoren stabilisieren. Die Botschaft an den Markt ist unmissverständlich: Mit dem Kauf zu warten, wird zunehmend teurer.

Der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in der Schweiz liegt inzwischen bei erstaunlichen CHF 9'212.40 pro Quadratmeter. Für die «Generation ohne Eigenheim», die sich um einen Einstieg in den Immobilienmarkt bemüht, ist dieser Betrag eine ernüchternde Realität. Im Verlauf des letzten Jahres sind die Preise markant um 5,2 Prozent gestiegen. Damit übertrifft das Wachstum die Lohninflation und die allgemeinen Verbraucherpreisindizes deutlich.

Zur Einordnung: Für eine bescheidene Wohnung mit 100 Quadratmetern wird inzwischen im Durchschnitt ein Angebotspreis nahe der psychologischen Grenze von einer Million Franken verlangt. Dieser jährliche Anstieg von 5,2 Prozent ist nicht bloss eine Statistik, sondern eine finanzielle Hürde, die sich um das Wohneigentum auftürmt. Die unaufhaltsame Wertsteigerung pro Quadratmeter bestätigt, dass Schweizer Immobilien sich von einem gewöhnlichen Gut zu einem Luxusobjekt entwickeln, das vor allem Menschen mit beträchtlichem vorhandenem Kapital oder einer Erbschaft zugänglich ist.

In einem auffälligen Gegensatz am Markt haben Einfamilienhäuser eine Bewertungsgrenze erreicht. Bereits den zweiten Monat in Folge blieben die Preise für Einfamilienhäuser im September vollständig unverändert. Während die Preise für Wohnungen steigen, ist der Hausmarkt vorübergehend zum Stillstand gekommen und verharrt auf dem Niveau des Vormonats. Diese Stagnation sollte jedoch nicht mit einem Einbruch verwechselt werden: Im Jahresvergleich liegen die Hauspreise weiterhin um beachtliche 2,6 Prozent höher.

Diese unterschiedliche Entwicklung deutet auf einen Wandel bei den finanziellen Möglichkeiten und Präferenzen der Käuferinnen und Käufer hin. Wegen ihres tieferen absoluten Preises im Vergleich zu Einfamilienhäusern sind Wohnungen das wichtigste Schlachtfeld für Investoren und neue Käufer. Einfamilienhäuser, für die oft deutlich mehr Kapital erforderlich ist, verzeichnen weniger aggressive Bieterkämpfe. Der Markt spaltet sich auf: dynamisches, starkes Wachstum im Bereich der Eigentumswohnungen steht einem stabilen, hohen Plateau bei Einfamilienhäusern gegenüber.

Die geografische Lage entscheidet derzeit über die Marktentwicklung. Dabei erweist sich die Ostschweiz als unerwartete Kraftregion. Die Wohnungspreise stiegen dort kräftig um 1,3 Prozent und damit ähnlich stark wie in der Zentralschweiz (+1,2 Prozent). Dieser Anstieg erfolgte trotz eines grösseren Angebots. Das zeigt, dass die Nachfrage in diesen Regionen stark genug ist, um zusätzliche Objekte aufzunehmen, ohne die Preise zu drücken.

Im deutlichen Gegensatz dazu ist die Nordwestschweiz die einzige Region mit Warnsignalen: Die Angebotspreise sanken um 1,3 Prozent. Die gewöhnlich stark überhitzte Region Zürich blieb unterdessen überraschend stabil und verzeichnete einen kaum merklichen Rückgang von 0,1 Prozent. Im Tessin stiegen die Preise moderat um 0,3 Prozent. Diese Verschiebung der regionalen Brennpunkte zeigt, dass Käuferinnen und Käufer über die traditionellen Zentren hinausblicken. Das treibt die Bewertungen in den Ost- und Zentralschweizer Kantonen nach oben, während sich der Nordwesten rasch abkühlt.

Wichtig ist, dass der IAZI-Index die Angebotspreise erfasst, also die Erwartungen der Verkäuferinnen und Verkäufer, und nicht die tatsächlich erzielten Transaktionspreise. Dieser Unterschied macht einen entscheidenden psychologischen Faktor des Marktes sichtbar: Die Verkäuferschaft ist zuversichtlich. Sie ist überzeugt, dass der Markt höhere Preise verkraftet, und bei Wohnungen liegt sie damit weitgehend richtig. Dass die Angebotspreise, insbesondere bei Eigentumswohnungen, nicht gesenkt werden, deutet darauf hin, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer keinen Grund sehen, den Einschränkungen der Käuferschaft nachzugeben.

Diese Zuversicht der Verkäuferschaft wirkt vorausschauend und hält die Bewertungen hoch. Solange Verkäuferinnen und Verkäufer mit weiterem Wachstum rechnen und Käuferinnen und Käufer fürchten, eine Gelegenheit zu verpassen, dürfte der Aufwärtstrend bei Schweizer Wohnungen anhalten. Der Markt bleibt ein Markt der Verkäufer. Ohne einen erheblichen wirtschaftlichen Schock oder einen regulatorischen Eingriff zeigt der Trend bei Eigentumswohnungen klar nach oben.