Schweizer Wohnungskrise verschärft sich: Mietwohnungsmarkt trotz mehr Inseraten unter Druck

Zwischen April 2024 und März 2025 kamen unglaubliche 410 000 Wohnungen auf den Schweizer Markt, doch die Wohnungskrise lässt nicht nach. Die Rohdaten weisen zwar auf einen massiven Anstieg der Ausschreibungen um 21 % hin, was fast 70 000 mehr Wohnungen als im Vorjahr entspricht. Mieterinnen und Mieter sollten deshalb jedoch nicht mit einer einfachen Wohnungssuche rechnen. Dieser statistische Boom täuscht. Er ist nicht das Ergebnis einer Baubelebung, sondern vielmehr darauf zurückzuführen, dass aufgeschobene Umzugswünsche umgesetzt werden. Der Markt ist in Bewegung, wächst aber nicht.

Die Nachfrage bleibt enorm und nimmt das zusätzliche Angebot fast sofort auf. Der neueste Online-Wohnungsindex (OWI) des Swiss Real Estate Institute bestätigt, dass der Druck auf Wohnungssuchende trotz der zusätzlichen Inserate kaum nachgelassen hat. Nur in Zürich gibt es mit Anzeichen einer leichten Entspannung einen schwachen Hoffnungsschimmer. Im Rest des Landes bleibt der Wettbewerb jedoch hart. Die Zahlen zeichnen ein klares Bild: Mehr Auswahl auf dem Bildschirm bedeutet nicht, dass mehr Menschen die Schlüssel in der Hand halten.

23 Tage. So lange bleibt ein Mietwohnungsinserat auf dem Schweizer Markt inzwischen durchschnittlich online, bevor es verschwindet. Die durchschnittliche Ausschreibungsdauer ist im Vergleich zum Vorjahr um vier Tage gesunken, ein eindrücklicher Beleg für die Geschwindigkeit des Marktes. Diese Beschleunigung zeigt, dass die Zunahme der Inserate um 21 % von einer verzweifelten Bevölkerung schneller denn je aufgesogen wird.

Wohnungssuchende werden in einen Wettlauf gezwungen, bei dem Zögern Wohnungslosigkeit bedeuten kann. Die Daten des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft und von Newhome zeigen ein äusserst wettbewerbsintensives Umfeld, in dem das «grössere Angebot» lediglich den Umschlag beschleunigt. Das Zeitfenster für eine Chance wird kleiner und zwingt die Bewohnerinnen und Bewohner, innerhalb weniger Stunden lebensverändernde Entscheidungen zu treffen. Das ist kein funktionierender Markt, sondern ein Dampfkochtopf, in dem die schiere Geschwindigkeit der Transaktionen das zugrunde liegende strukturelle Defizit an Neubauten im Jahr 2023 verdeckt.

Die Ära des Bauens auf grünen Wiesen ist vorbei. In den letzten zwei Jahrzehnten ist der Bau auf unbebauten Flächen in den Schweizer Städten praktisch zum Erliegen gekommen. Die Folge: Bauherren müssen den bestehenden Beton-Dschungel nutzen. Eine wichtige Studie der ETH Zürich zeigt, dass die Zukunft des Schweizer Wohnungsbaus in den Überresten der industriellen Vergangenheit liegt. In einigen Agglomerationen entstehen ganze 63 % der neuen Gebäude auf umgenutzten Industriearealen.

Grosse Städte wie Bern, Basel, Lausanne und Genf setzen ganz auf Ersatzneubauten, zusätzliche Stockwerke und die Umnutzung von Fabriken, um neuen Wohnraum zu schaffen. Diese aggressive Verdichtung ist der einzige Motor, der verhindert, dass die Angebotszahlen vollständig einbrechen. Die Präsentation des Bundesamts für Wohnungswesen unterstreicht eine harte Realität: Wir vergrössern unsere Fläche nicht, sondern bauen auf denselben Grundstücken dichter und höher. Der Wandel ist umfassend: Aus purer Notwendigkeit wird das industrielle Erbe des Landes in hoch verdichtete Wohngebiete verwandelt.

Fortschritt hat seinen Preis, und die ärmeren Menschen in der Schweiz bezahlen ihn. Die Verdichtung löst in den fünf grössten Agglomerationen des Landes eine stille Verdrängungswelle aus. Die Studie der ETH Zürich kommt zu einem vernichtenden Schluss: Wenn für Ersatzneubauten die Abrissbirne zum Einsatz kommt, sind Haushalte mit tiefem Einkommen die ersten Leidtragenden. Sie werden häufiger verdrängt als jede andere Bevölkerungsgruppe und damit effektiv aus aufgewerteten Quartieren verdrängt.

Das ist die Schattenseite der Stadterneuerung. Während die Statistiken von neuen Wohnungen und modernisierter Infrastruktur zeugen, zeigt sich der menschliche Preis in der Vertreibung verletzlicher Bewohnerinnen und Bewohner, die sich die Städte, an deren Aufbau sie mitgewirkt haben, nicht mehr leisten können. Der Bericht des Bundesamts für Wohnungswesen weist auf ein systemisches Versagen hin: Das Streben nach mehr Volumen führt zu weniger Gerechtigkeit. Während die Schweiz in die Höhe baut, verdrängt sie Menschen mit den tiefsten Einkommen. So entsteht ein geschichteter Wohnungsmarkt, auf dem die Sicherheit des Mietverhältnisses zum Luxusgut wird.