Risiko einer Immobilienblase in der Schweiz steigt trotz Zinsänderungen

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt blinken die Warnlichter. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im ersten Quartal auf 0,29 Punkte gestiegen, deutlich mehr als die zuvor verzeichneten 0,25 Punkte. UBS stuft die aktuelle Situation zwar als Risiko «moderaten» Ausmasses ein, doch die Entwicklung ist unbestreitbar: Der Druck nimmt zu. Das ist nicht bloss ein statistischer Ausreisser, sondern eine spürbare Veränderung der Marktdynamik, die Aufmerksamkeit erfordert.

Der Index ist ein wichtiger Gradmesser für die Gesundheit des Immobiliensektors. Sein Anstieg signalisiert, dass sich der Markt trotz ungünstigerer gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen aufheizt. Wir befinden uns zwar noch nicht in der Gefahrenzone, doch der Spielraum für Fehler wird kleiner. Der anhaltende Anstieg deutet darauf hin, dass sich Ungleichgewichte aufbauen, weil sich die Bewertungen zunehmend von den grundlegenden wirtschaftlichen Faktoren lösen. Für Investorinnen und Investoren ebenso wie für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ist dieser Anstieg ein klares Signal, wachsam zu bleiben, während der Markt zunehmend unruhiger wird.

Der Traum vom Eigenheim in der Schweiz wird immer teurer. Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum sind allein im letzten Quartal um 1,5 % gestiegen. Im Jahresvergleich fallen die Zahlen noch deutlicher aus: Die nominalen Preise legten um 3,2 % zu. Selbst inflationsbereinigt sind die realen Preise kräftig um 2,8 % gestiegen. Das zeigt, dass Immobilien weiterhin eine dominante Kraft in der Schweizer Wirtschaft sind.

Dieser unaufhaltsame Anstieg der Bewertungen drängt potenzielle Käuferinnen und Käufer aus dem Markt. Wir erleben eine Situation, in der die Wertsteigerung von Immobilien für viele das Lohnwachstum übertrifft. Damit wird Wohneigentum zu einer erstklassigen Anlageklasse, die für immer weniger Menschen erschwinglich ist. Die Daten zeichnen das Bild eines widerstandsfähigen, vielleicht auch hartnäckigen Marktes, der sich nicht wesentlich abkühlt. Käuferinnen und Käufer müssen deshalb tiefer in die Tasche greifen, um sich einen Platz auf der Immobilienleiter zu sichern.

Nicht nur Käuferinnen und Käufer bekommen den Druck zu spüren, auch der Mietmarkt kämpft mit seinem eigenen Inflationsdruck. Die Preise für Mietobjekte sind im Jahresvergleich um 2,2 % gestiegen und belasten die Mieterinnen und Mieter in den Kantonen zusätzlich. Verschärft wird der Preisanstieg durch ein zentrales Problem auf der Angebotsseite: Die Bautätigkeit lässt nach.

Da weniger Baukräne am Horizont zu sehen sind und sich neue Wohnbauprojekte langsamer entwickeln, kann das Angebot mit der Nachfrage schlicht nicht Schritt halten. Die Angebotsknappheit wirkt als Preisuntergrenze und verhindert einen deutlichen Rückgang. UBS-Expertinnen und -Experten nennen die nachlassende Bautätigkeit als einen wichtigen Grund dafür, dass eine drastische Marktkorrektur unwahrscheinlich ist. Solange das Angebot knapp bleibt, werden die Kräfteverhältnisse weiterhin Vermieterinnen und Vermietern sowie Verkäufern zugutekommen. Mieterinnen und Mieter und potenzielle Käuferinnen und Käufer müssen dann um eine schrumpfende Zahl verfügbarer Immobilien konkurrieren.

Der Markt steht vor einer komplexen Weggabelung. Trotz des Entscheids der Schweizerischen Nationalbank (SNB), die Leitzinsen im März zu senken, geht UBS davon aus, dass die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum in diesem Jahr weiterhin um 3 % bis 4 % steigen werden. Die Bank deutet jedoch an, dass die Zinssenkung das Tempo dieses Anstiegs in den kommenden Quartalen paradoxerweise bremsen könnte, vermutlich während sich der Markt auf die neue geldpolitische Realität einstellt.

Besonders die wirtschaftliche Unsicherheit entwickelt sich zu einem gewichtigen Gegengewicht. «Die Unsicherheit bezüglich Beschäftigung und Einkommen dürfte sich negativ auf die Nachfrage auswirken», heisst es im Bericht. Diese fragile Konsumentenstimmung könnte die Bremse sein, die verhindert, dass das «moderate» Blasenrisiko zu einer Krise eskaliert. Ein Einbruch scheint derzeit ausgeschlossen, doch der Schweizer Immobilienmarkt bleibt ein Umfeld mit hohem Einsatz, geprägt von steigenden Kosten und wachsender wirtschaftlicher Unsicherheit.